BESLUT Stockholm

Transkript

1 1 SVEA HOVRÄTT Rotel BESLUT Stockholm Mål nr ÖÄ ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Arrendenämndens i Stockholm slutliga beslut i mål , se bilaga A PARTER Klagande IF Motpart Eriksdalslundens Koloniträdgårdsförening Ombud: CM SAKEN Förlängning av arrendeavtal, bostadsarrende HOVRÄTTENS AVGÖRANDE Hovrätten upphäver arrendenämndens avgörande och avslår Eriksdalslundens Koloniträdgårdsförenings ansökan om uppsägning av IF arrendeavtal. Dok.Id Postadress Besöksadress Telefon Telefax Expeditionstid Box Stockholm Birger Jarls Torg måndag fredag 09:00 15:00 E-post: svea.hovratt@dom.se

2 SVEA HOVRÄTT BESLUT ÖÄ Rotel 0602 YRKANDEN I HOVRÄTTEN 2 IF har yrkat att arrendenämndens beslut ska upphävas. Eriksdalslundens Koloniträdgårdsförening (föreningen) har motsatt sig ändring. UTVECKLING AV TALAN M.M. I HOVRÄTTEN IF har till stöd för sin talan anfört i huvudsak samma omständigheter som i arrendenämnden men med följande tillägg och förtydliganden: Han har inte åsidosatt sina förpliktelser. Styrelsen eller medlemmarna på årsmötet har inte ensidigt kunnat bestämma om ändring i hans arrendeavtal enligt vilket arrendeavgiften ska betalas två gånger per år den 1 maj och x. Även föreningens revisorer har ansett detta. Föreningen har godkänt hans andra inbetalning 2015 genom att inte gå vidare med uppsägning. Föreningen har till stöd för sin talan anfört i huvudsak samma omständigheter som i arrendenämnden med följande tillägg och förtydligande: Vid årsmötet den 8 mars 2015 beslutades att medlemsavgiften skulle betalas i sin helhet senast den 1 maj varje år, och att arrendeavgiften skulle delas upp i två betalningar, den första senast den 1 maj och den andra senast den 1 september. Medlemsavgiften som är föreningens egen angelägenhet delades alltså inte upp på två betalningstillfällen. Vi anser alltså att IF brutit mot föreningens stadgar, 2.5 a, när han under 2015 och 2016 inte betalat som årsmötet bestämt. HOVRÄTTENS SKÄL Hovrätten delar arrendenämndens uppfattning att det i målet är fråga om ett bostadsarrende och att frågan om förlängning av arrendeavtalet ska prövas enligt 10 kap. 5 första stycket 2 jordabalken.

3 SVEA HOVRÄTT BESLUT ÖÄ Rotel 0602 IF förpliktelse att betala arrendeavgift och medlemsavgift regleras i arrendeavtalet som stadgar att betalning ska ske med halva beloppet förskottsvis varje år den första maj och vid ett inte angivet datum (i avtalet uttryckt som x ). 3 De betalningsförpliktelser som rör arrendeavgift och medlemsavgift som regleras i avtal mellan föreningen och dess arrendatorer kan inte ändras genom beslut av föreningens årsmöte utan att det finns stöd för det i avtalen. Något sådant stöd finns inte i avtalen. IF har således inte varit förpliktad att betala hela medlemsavgiften vid ett tillfälle under 2015 respektive 2016 så som föreningen gör gällande. Parterna är överens om att arrendeavgiften skulle ha betalats vid två tillfällen, den 1 maj och den 1 september. Samma tidpunkter får anses gälla som förfallodatum även för medlemsavgiften. Parterna är överens om att inbetalningarna 2015 och 2016 skedde omkring den 1 maj och när det gäller 2015 i början av september. Parterna är också överens om att den betalning som förföll den 1 september 2016 betalades först den 27 mars De exakta datumen för de första tre inbetalningarna har inte angivits. Det ankommer på föreningen som gör gällande att arrendet ska upphöra att närmare precisera de omständigheter som ligger till grund för deras talan. Med hänsyn till att föreningen gör gällande att IF betalat sina avgifter för sent har föreningen att visa att så skett. Det är osäkert när betalningarna i maj respektive i september 2015 skedde. Det är därmed inte utrett att IF betalade för sent vare sig i maj 2015, i september 2015 eller i maj Denna otydlighet faller således tillbaka på föreningen. Hovrätten finner således att IF inbetalningar av arrende- och medlemsavgift med förfallodagarna 1 maj och 1 september 2015 och 1 maj 2016 får anses godtagbara och alltså inte läggas honom till last vid bedömningen av hans rätt till förlängning av arrendeavtalet. Därefter kvarstår ett betalningstillfälle, september 2016, som IF försuttit med över sex månader. Frågan blir då om han genom att vid detta tillfälle vara

4 SVEA HOVRÄTT BESLUT ÖÄ Rotel 0602 försenad med betalningen åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet inte skäligen bör förlängas. Han har själv förklarat att han medvetet innehållit arrende- och medlemsavgiften för andra delen av 2016 eftersom han vid två tidigare tillfällen felaktigt blivit uppsagd och nu ville få uppsägningen prövad av Kronofogdemyndigheten. Liksom arrendenämnden menar hovrätten att hans förklaring inte gör denna medvetna betalningsförsening ursäktlig. Det är inte heller fråga om några ömmande personliga omständigheter eller särskilda ekonomiska svårigheter som ska beaktas och förseningen rör inte heller ett belopp som är betydande. Däremot ska beaktas att arrendelagstiftningen, liksom hyreslagstiftningen, har ett starkt skyddssyfte vilket kommer till uttryck bl.a. i konstruktionen med besittningsskydd och därtill kopplade tydligt avgränsade grunder för uppsägning. Endast en försening är visad i målet. Det kan inte anses vara skäligt mot IF att på grund av denna enda försening låta arrendeförhållandet upphöra. Arrendenämndens avgörande ska därför upphävas och föreningens ansökan avslås. 4 HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga B Överklagande senast I avgörandet har deltagit hovrättsråden Anna Tiberg, referent, och Gösta Ihrfelt, tekniska rådet Karina Liljeroos samt hovrättsrådet Ulf Wickström.

5 ARRENDENÄMNDEN I STOCKHOLM PROTOKOLL BESLUT Aktbilaga 36 Ärende nr Rotel 9 Anges vid kontakt med nämnden Sid 1 (5) Nämnden Hyresrådet Kjell E. Johansson, ordförande Marianne Broddesson och Barbro Bergstedt, övriga ledamöter Protokollförare Jeanette Liivlaid Plats för sammanträde Nämndens kansli Fastighet/Adress Eriksdalslundens koloniträdgårdsförening Sökande Eriksdalslundens Koloniträdgårdsförening Närvarande genom ombud Ombud: CM Biträdd av: LW, ordförande Motpart IF Personligen närvarande Saken Förlängning av arrendeavtal, bostadsarrende LW ger under sammanträdet in behörighetshandlingar, aktbilaga CM ger under sammanträdet in årsmötesprotokoll, aktbilaga 39. Ordföranden går i korthet igenom handlingarna i ärendet och följande bekräftas av parterna. IF arrenderar enligt avtal sedan den 1 oktober 2013 kolonilott nr 14, cirka 215 kvm, på Eriksdalslundens Koloniträdgårdsförenings koloniområde i Stockholm. Eriksdalslundens Koloniträdgårdsförening (föreningen) har sagt upp Dok.Id Postadress Besöksadress Telefon Telefax Expeditionstid Box 8301 Ulriksborgsgatan måndag fredag Stockholm E-post: hyresnamndenistockholm@dom.se 08:00 16:00

6 ARRENDENÄMNDEN I STOCKHOLM PROTOKOLL Sid 2 arrendeavtalet till upphörande och avflyttning den 1 oktober 2018 och IF har fått uppsägningen. CM: Föreningen yrkar att arrendeavtalet inte ska förlängas efter den 1 oktober 2018, enligt uppsägning den 21 juni 2016, aktbilaga 13. Grunden för upphörsyrkandet är att IF åsidosatt sina förpliktelser så att arrendeavtalet skäligen inte ska förlängas genom att han inte har betalat sina avgifter i tid till föreningen under 2015 och Avgifterna per år är sammanlagt om 3590 kr, varav 2300 kr är medlemsavgift och 1290 kr för arrende. I föreningen gäller för det år avgifterna avser att hela medlemsavgiften och halva arrendeavgiften betalas senast den 1 maj varje år, och att resterande arrendeavgift betalas in senast den 1 september. Detta gäller dels enligt parternas avtal och årsmötesbeslut den 1 mars 2015, aktbilaga 39. För 2015 betalade IF 1795 kr i början av maj och 1795 kr i början av september månad För 2016 betalade han 1795 kr i maj samma år, och den 27 mars 2017 betalade han in resterande 1795 kr. IF: Han motsätter sig yrkandet om upphörande. Han anser sig inte skyldig till försenade betalningar. Han vitsordar att årsmötet fattat beslut om hur inbetalningarna ska göras, men hävdar att beslutet är felaktigt. De tidpunkter för inbetalningarna som föreningen redogör för stämmer. Avtalet, som skrevs 2013, är ett kombinerat arrendeoch medlemsavtal. I avtalet, 2, står det ett x där det ska vara ett datum för när den andra inbetalningen ska göras. Detta x är en öppen fråga. CM sa 2014 att föreningen helst ser att hela beloppet betalas vid ett tillfälle för att slippa merarbete vad gäller eventuella påminnelser. IF hävdar att han har gjort rätt enligt kontraktet. När det andra betalningstillfället ska vara är inte angivet. Han har betalat den 1 maj och den 1 september med undantag för eventuella helgdagar, så han har betalat i rätt tid. Punkten 11 i årsmötesprotokollet, aktbilaga 39, har han tagit upp med revisorerna. Han fick gehör av dem gällande sin tolkning av avtalet, att det ska vara två betalningstillfällen, men det är inte angett när det andra tillfället infaller. Han har blivit uppsagd av föreningen två gånger och båda uppsägningarna har varit felaktiga. Det är anledningen till han höll inne den andra betalningen 2016, för att få uppsägningen prövad av Kronofogdemyndigheten. Han tog

7 ARRENDENÄMNDEN I STOCKHOLM PROTOKOLL Sid 3 kontakt med LRF som stöttade honom i hans tolkning av avtalet, se aktbilaga 27. Avgifternas storlek innebär inget problem för honom att betala. CG: Det stämmer att det står den 1 maj och ett x på arrende-avtalet. Styrelsen beslutade att skriva detta första datum och x, men x saknar betydelse. Styrelsen ville helst att betalningen skulle ske vid ett tillfälle för att slippa bevaka så många inbetalningar och skicka påminnelser. Den 8 mars 2015 togs ett beslut på årsmötet att x skulle klargöras till datumet den 1 september. Nämnden för samtal med parterna var för sig. Då sammanträdet återupptas förklarar CG att föreningen vill ha sin talan prövad och därför inte önskar någon uppgörelse medlingsvis. Parterna bereds tillfälle att slutföra sin talan. Sammanträdet förklaras avslutat med besked att beslut i ärendet kommer att meddelas tisdagen den 7 november 2017, kl , genom att hållas tillgängligt på arrendenämndens kansli. Efter enskild överläggning fattar arrendenämnden följande BESLUT (att meddelas den 7 november 2017 kl ) Yrkandet om upphörande bifalls. Arrendeavtalet upphör därför den 1 oktober Skäl för arrendenämndens beslut Den rättsliga regleringen På förevarande tvist ska bestämmelserna om bostadsarrende tillämpas eftersom jord har upplåtits på arrende till föreningen och den har till huvudsakligt ändamål att i sin

8 ARRENDENÄMNDEN I STOCKHOLM PROTOKOLL Sid 4 tur upplåta arrende av det slag som avses i 10 kap. 1 jordabalken till sina medlemmar. Enligt 10 kap. 5 första stycket 2 jordabalken har en arrendator rätt till förlängning av arrendeavtalet utom när arrenderätten är arrendatorn har åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen inte bör förlängas I 2 i arrendeavtalet stadgas bl.a. arrendeavgiften jämte årsavgiften ska inbetalas förskottsvis den första maj och ett inte angivet datum. Av protokoll från årsmötet den 8 mars 2015 framgår: Mötet beslöt att hela medlemsavgiften betalas den 1 maj. Arrendeavgiften betalas 2 ggr. Den 1/5 och den 1/9. 50 % per gång. Vad som framgått Av nämndens protokoll ovan framgår att arrendenämndens prövning omfattar årsavgift och arrendeavgift för de två åren 2015 och IF har inte vid något av de fyra förfallotillfällena till fullo erlagt de avgifter han som medlem varit bunden till och vid det fjärde tillfället har han dröjt avsevärd tid med att betala. Föreningen har i kontakter med IF klargjort vad som gällt. Arrendenämndens bedömning Den tidigare oklarheten om parternas avtalsinnehåll vad gäller tidpunkt och belopp medlem är skyldig att betala har i och med beslutet på årsmötet i mars 2015 klargjorts till det styrelsen i tidigare kontakter med IF gjort gällande, dvs. senast den 1 maj årsavgiften och halv arrendeavgiften och senast den 1 september resterande arrendeavgiften. Vid nämndens sammanträde tydliggjordes att det som ska betalas visst år avser det året.

9 ARRENDENÄMNDEN I STOCKHOLM PROTOKOLL Sid 5 Årsmötet är föreningens högsta beslutande organ. Det har inte framgått annat än att medlemmarna på årsmötet med bindande verkan för medlemmarna kunnat fatta beslutet om betalningstidpunkt. Genom att inte betala förfallna avgifter på förfallodagarna har IF åsidosatt sina förpliktelser som medlem av föreningen. Han har varit medveten om vad han som medlem haft att iaktta. Hans förfarande framstår därför som anmärkningsvärt såväl med tanke på att han angett att beloppets storlek inte är något problem för honom, som att detta sker i en ideell förening där de medlemmar som tar ansvar genom att t.ex. ikläda sig styrelseuppdrag inte ska behöva ägna sig åt tidskrävande men föga meningsfullt merarbete. IF förklaring till sitt agerande enligt vad som framgår av protokollet ovan gör inte hans beteende ursäktligt. Arrendenämnden finner att IF genom sin misskötsamhet med betalningarna har åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att parternas avtal skäligen inte bör förlängas. Föreningens yrkande om upphörande ska därför bifallas på denna grund. HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga (Ett överklagande ska ställas till Svea hovrätt men ges in till arrendenämnden senast den 28 november 2017.) Jeanette Liivlaid Protokollet visat / Sammanträdet pågick kl

10 Bilaga B Bilaga Hur man överklagar hovrättens avgörande Den som vill överklaga hovrättens avgörande ska göra det genom att skriva till Högsta domstolen. Överklagandet ska dock skickas eller lämnas till hovrätten. Senaste tid för att överklaga Överklagandet ska ha kommit in till hovrätten senast den dag som anges i slutet av hovrättens avgörande. Beslut om häktning, restriktioner enligt 24 kap. 5 a rättegångsbalken eller reseförbud får överklagas utan tidsbegränsning. Om överklagandet har kommit in i rätt tid, skickar hovrätten överklagandet och alla handlingar i målet vidare till Högsta domstolen. Överklagandets innehåll Överklagandet ska innehålla uppgifter om Anvisning för överklagande HR, avgörande, utan pt Producerat av Domstolsverket klagandens namn, adress och telefonnummer, 2. det avgörande som överklagas (hovrättens namn och avdelning samt dag för avgörandet och målnummer), 3. den ändring i avgörandet som klaganden begär, 4. de skäl som klaganden vill ange för att avgörandet ska ändras, samt 5. de bevis som klaganden åberopar och vad som ska bevisas med varje bevis. Förenklad delgivning Om målet överklagas kan Högsta domstolen använda förenklad delgivning vid utskick av handlingar i målet, under förutsättning att mottagaren där eller i någon tidigare instans har fått information om sådan delgivning. Mer information För information om rättegången i Högsta domstolen, se