Fördelning av underhållsansvar mellan förening och ägare.

Transkript

1 Fördelning av underhållsansvar mellan förening och ägare. för Bostadsrättsföreningen/Bostadsföreningen Anders Zornsgatan 23 Denna guide är tanken att fungera som vägledning för att veta vilket underhållsansvar som åligger bostadsrättsinnehavaren respektive föreningen. Innehållet regleras av föreningens stadgar, normalregler och bostadsrättslagen. Förtydligande av förkortningar: BRF = Bostadsrättsföreningens ansvar BRIH = Bostadsrättsinnehavarens ansvar För vem gäller reglerna Ansvarsfördelning gäller inte bara Dig som bostadsrättshavare. Även familjemedlemmar omfattas liksom gäster, inneboende eller hantverkare som utför arbete åt Dig i lägenheten. Ordningsreglerna gäller också för andrahands -hyresgäster. Har Du frågor Har Du funderingar över något som tas upp i dessa regler är Du alltid välkommen att kontakta styrelsen.

2 Generella regler "Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenhetens inre med tillhörande övriga utrymmen i gott skick. Föreningen svarar för husets skick i övrigt". Bostadsrättshavaren svarar sålunda för lägenhetens väggar, golv och tak samt underliggande fuktisolerande skikt, inredning och utrustning; såsom ledningar och övriga installationer för vatten, avlopp, värme, gas, ventilation och el till de delar dessa befinner sig inne i lägenheten och inte är stamledningar, svagströmsledningar; i fråga om vattenfyllda radiatorer och stamledningar svarar bostadsrättshavaren dock endast för målning; i fråga om stamledningar för el svarar bostadsrättshavaren endast fr. o. m. Lägenhetens undercentral (proppskåp), golvbrunnar, eldstäder, rökgångar, inneroch ytterdörrar samt glas och bågar i inneroch ytterfönster; bostadsrättshavaren svarar dock inte för målning av yttersidorna av ytterdörrar och ytterfönster. Bostadsrättshavaren svarar för reparation i anledning av brand eller vattenskada i lägenheten endast om skadan uppkommit genom bostadsrättshavarens eget förvållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som tillhör hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som utför arbete där för hans räkning. I fråga om brandskada som bostadsrättshavaren inte själv vållat gäller vad som nu sagts endast om bostadsrättshavaren brustit i den omsorg och tillsyn som han bort iaktta. Om ohyra förekommer i lägenheten skall motsvarande ansvarsfördelning gälla som vid brand eller vattenledningsskada. Är bostadsrättslägenheten försedd med balkong, terass, uteplats eller med egen ingång, skall bostadsrättshavaren svara för renhållning och snöskottning. Bostadsrättshavaren svarar för åtgärder i lägenheten som vidtagits av tidigare bostadsrättshavare såsom reparationer, underhåll, installationer m.m. Bostadsrättshavaren får inte göra någon väsentlig förändring i lägenheten utan tillstånd av styrelsen. En förändring får aldrig innebära bestående olägenhet för föreningen eller annan medlem. Underhålls- och reparationsåtgärder skall utföras på ett fackmannamässigt sätt. Som väsentlig förändring räknas bl.a. alltid förändring som kräver bygglov eller innebär ändring av ledning för vatten, avlopp eller värme. Bostadsrättshavaren svarar för att erforderliga myndighetstillstånd erhålls.

3 Så regleras en skada! Det svåra, men mest viktiga, vid en skada är att utreda grundorsaken! Som medlem är man skyldig att hålla lägenheten i gott skick. Föreningen svarar dock för alla stamledningar för avlopp, el, vatten och värme fram till anslutningspunkt i lägenheten. Exakt vilken punkt framgår av stadgar, ordningsregler och praxis i föreningen. Beträffande värme svarar föreningen även för ledningar och radiatorer inne i lägenheterna. Om medlem av slarv eller oaktsamhet vållar en brand eller skadar en stamledning får han själv stå för följderna även om underhållsansvaret ligger på föreningen. Omvänt gäller således att alla andra skador från stamledningar skall åtgärdas och regleras av föreningen. Men om skadan kommer från en läcka, spricka eller annat i lägenheten, är det alltid bostadsrättshavarens ansvar, även om man rimligen inte själv kunnat upptäcka läckan. Om en granne t.ex. felaktigt har installerat en diskmaskin som läcker vatten ner till bostaden under, kan både förening och enskild medlem kräva den slarvige på ersättning. En grundregel är att alla skador som på något sätt berör fastigheten, i första hand ska regleras av föreningens fastighetsförsäkring. Sedan får föreningen kräva enskilda medlemmar på ersättning för den del av skadorna som berör bostadsrätten, dvs det egna underhållsansvaret. För att få ersättning för skadorna i bostaden, krävs då att man har en försäkring med bostadsrättstillägg. Men föreningen kan därutöver kräva medlemmen på fastighetens självrisk. Föreningen har ju inte gjort något fel och skall därför inte heller ha några egna kostnader för skadan. Grundprincipen är att ingen skall tjäna på en skada och varje part skall stå för sin ansvarsdel. Men har man full försäkring skall man inte behöva betala föreningens självrisk. Har man orsakat en skada av slarv skall ansvarsdelen i hemförsäkringen ersätta självriskkravet. I annat fall skall bostadsrättstillägget ersätta det. Föreningen kan i regel bara kräva ersättning för den del som berör bostadsrättshavarens andel av reparationskostnaderna. Om bostadsrättshavaren inte orsakat skadan av slarv eller oaktsamhet kan föreningen heller inte återkräva mer än bostadsrättshavarens andel av sin självrisk. Det är först när oaktsamhet eller rent vållande kan visas som föreningen kan kräva att bostadsrättshavaren betalar hela självrisken. Gränsdragning för vvs-rörledningar! För inkommande vattenledningar går gränsen mellan föreningens ansvar och medlemmens ansvar vid kulventilerna (eller motsvarande avstängningsventiler). För utgående vatten- eller avloppsrör går gränsen mellan föreningens ansvar och medlemmens ansvar vid golvytan (vid respektive sko i golvet, t.ex. gjutjärnsröret vid toalettstolens avlopp och vid golvbrunn). Inom den del som är medlemmens ansvar får man får byta delar som har gått sönder, t.ex. en kran. Men man får inte ändra rördragningen eller utöka systemet med några nya rör. I sådana fall behövs föreningens tillstånd. Plaströr som är skadade, visar tecken på sprickbildning eller är mycket slitna skall bytas ut så fort som möjligt.

4 Det är således bostadsrättshavarens ansvar att byta packningar i kranen, att ta hand om rinnande toalett och att rensa stopp i vattenlåset. Vaskrensaren (en gummiklocka på skaft) kan även vara första hjälpen till en stoppad toalett! BRF = Bostadsrättsföreningens ansvar BRIH = Bostadsrättsinnehavarens ansvar Ytterdörr med entré Tak över entré. BRF Dörrblad, ytbehandling på utsida. BRF Karm, foder och ytbehandling på insida. Låscylinder, låskista och beslag. Handtag och beslag. BRIH Ringklocka. Brevlåda och nummerskylt. Ytterbelysning. Tröskel och tätningslist. BRIH Innerdörrar Byte och underhåll av innerdörrar. BRIH Golv Ytbehandling, ytbeläggning, inklusive underliggande behandling som krävs för att anbringa ytskiktet. BRIH Notering: Installation av golvvärme ska ansökas genom föreningens mall för väsentlig förändring. Notering: Med ytbeläggning i våtrum avses exempelvis tråd- eller kemsvetsad golv-, väggmatta, keramiska plattor med bakomliggande tätskikt. Vid vattenskada gäller särskilda regler (se stadgar och ordningsregler). Väggar Lägenhetsavskiljande och bärande vägg. BRF Icke bärande innervägg. BRIH Tapeter, målning eller annan ytbeläggning. Inre ytskikt av "yttervägg". BRIH Notering: Flytt eller borttagande av väggar etcetera ska ansökas genom föreningens mall för väsentlig förändring. Innertrappa Innertrappa samt montering. BRIH Tak i/tillhörande bostadsrätt Innertakets ytbeläggning och ytbehandling. BRIH Yttertak med tätskikt tillhörande bostadsrätten. BRF Kontroll av tätskikt under yttertak. BRIH Fönster och fönsterdörr Fönster är bostadsrättsinnehavaren (BRI) ansvar så till vida inte föreningen finner vid behov av yttre underhåll, läs målning, det nödvändigt med ett byte vilka då står för det yttre fönstrets kostnad. Invändig målning av fönsterdörr, tröskel, karm och båge samt mellan bågar. Fönsterdörr och fönsterglas. BRIH Yttre målning Karm, båge och tröskel. BRF Spanjolett med handtag, beslag. Fönsterbänk. Tätningslist Persienn och markis. BRIH Glas, spröjs och kitt. BRIH VVS-artiklar, m m. Tvättställ, toalett, badkar och duschhörna. BRIH Anordningar för vattentillförsel

5 Blandare, kall- och varmvattenarmaturer, kranpackningar. BRIH Vattenutkast tillhörande bostadsrätten inklusive vinterställande. BRIH Vattenlås, bottenventil i toalett. BRF Notering: Ytbyte av Vattenlås och bottenventiler utförs av föreningens fastighetsskötare, men på bostadsrättshavarens ansvar. Skulle en toalett, ett handfat vara av udda fabrikat, utgången modell eller i alltför slitet skick kommer inte föreningen att ombesörja arbetet. Ventilationsdon Ventilationskanaler som utgör del av husets ventilation. BRF Rengöring av ventilationsdon. BRIH Uteluftsdon, springventil. BRF Notering: BRIH ansvarar för rengörning, byte av vädringsfilter. Panna, radiator, avlopp, VVS-rör Regelbundet underhåll och driftkontroll av panna. BRIH Reparationer och byte av panna. BRF Utlämnande av nytt luftfilter till pannan. BRF Notering: BRIH ansvarar för det regelbundna underhållet av pannan. Vid fel kan BRIH hållas ansvarig om felet uppkommit genom vanvård. Notering: Underhåll av pannan framgår av manualen, som går att ladda hem från hemsidan. I medlemmens ansvar ingår bland annat kontroll av panninställning, filter, fläktblad, övertrycksventiler, panntryck och spillrör. Normal rensning av vattenlås och golvbrunn. BRIH Vattenradiator med ventil och termostat. Kall- och varmvattenledning inkl armatur. Avloppsledning med golvbrunn och sil, inkl avloppsrensning. Klämring. BRF Notering: BRIH ansvarar för målningsarbete av VVS-rör och dyl. Notering: Förändring av radiatorer, VVS-rör, avlopp eller panninstallation ska alltid ansökas om genom föreningens mall för väsentlig förändring. Köksutrustning Kyl- och frysskåp. Spis, köksfläkt och spiskåpa. Diskbänksbeslag av plåt. BRIH Filter till köksfläkt. BRIH Notering: Fastighetsskötaren ombesörjer försäljning av filter. Förråd som ingår i upplåtelsen Fristående förråd samt källar- och vindsförråd som tillhör bostadsrätt. BRIH Väggar i förråd. El i förråd. BRF Notering: BRIH får ej utföra egna elinstallationer i förrådet på föreningens elslinga. Elartiklar, elcentral och elledning i bostadsrätt Eluttag, belysningsarmaturer, strömbrytare och jordfelsbrytare.brih Säkringsskåp och elledningar i bostadsrätt. BRIH Återställande av elsäkring i bostadsrätt. BRIH Byte av elsäkring i elskåp. BRIH Motorvärmaruttag BRF Gemensamma utrymmen BRF Övrigt Inredningssnickerier, innerdörrar, socklar, foder och lister. BRIH Kryddställ, skåp, badrumsskåp, klädhylla, gardinstänger. BRIH

6 Glober till badrums- och toalettbelysning. BRIH Kabel-TV och telefoni i bostadsrätten. BRIH Notering: Uppsättning av parabol erfordrar särskild ansökan om avtal med föreningen. Utöver dessa ordningsregler gäller föreningens stadgar. Dessa ordningsregler har beslutats av föreningsstämman den 18 / att gälla fr o m den 18 /