UNDERLAG FÖR PLANUPPDRAG

Transkript

1 1(6) Dnr 198/2014 FASTIGHETEN DANMARK 29 SÖDER, HELSINGBORGS STAD UNDERLAG FÖR PLANUPPDRAG SÖKANDE Ansökan om planändring inkom från fastighetsägaren Fastighets AB Danmarkshuset den 6 februari SYFTE Planändringen syftar till att möjliggöra för bostadsanvändning i befintlig byggnad mot Södergatan inom fastigheten Danmark 29. Sökande föreslår att omvandla våning 2-5 till mindre lägenheter (ca 72). AVGRÄNSNING Planområdet är lokaliserat centralt i stadsdelen Söder ca 700 m från Knutpunkten. Området avgränsas av Södergatan i väst, gårdsmiljö i öst samt fastigheterna Danmark 30 och 28 i norr respektive söder. Knutpunkten Röd oval markerar planområdets läge i staden.

2 2(6) Dnr 198/2014 Blått markerar aktuell byggnad och område för planläggning. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan I Helsingborgs översiktsplan, ÖP 2010, antagen av kommunfullmäktige den 18 maj 2010, är en av huvudstrategierna att utveckla en mer blandad stad. Planområdet är utpekat för komplettering i befintlig stadsbebyggelse samt för besöks- och personalintensiv verksamhet. Även gröna samband och cykelstråk ska utvecklas längs Södergatan. Riksintressen Området berörs av riksintresse för kustzonen enligt 4 kap. 4 Miljöbalken. Eftersom planen enbart syftar till att ändra användning för befintlig bebyggelse bedöms detaljplanen inte strida mot riksintressets intentioner. Bevarandeprogram För området gäller bevarandeprogram Helsingborgs stadskärna som antogs i kommunfullmäktige den 25 september I det nordvästra hörnet av kvarteret klassas fastigheten Danmark 30 som särskilt värdefull bebyggelse. Södergatan markeras som identitetsskapande och värdefull stadsmiljö. På motsatt sida Södergatan ligger Simhallsbadet och fastigheten Norge 9 som också klassats som särskilt värdefull bebyggelse.

3 3(6) Dnr 198/2014 Rödmarkerade byggnader är särskilt värdefull bebyggelse. Gult visar byggnad av kompletterande värde för stadsmiljön. Blått visar värdefull platsbildning/gatumark. Tomtindelning För fastigheten Danmark 29 gäller tomtindelning akt 1283K-8891 som anger tomtindelningen till den befintliga fastighetens gräns. Risker, skyddsobjekt och uppmärksamhetsavstånd Planområdet ligger inom uppmärksamhetsavstånd för Öresundsverket (buller, lukt, smitta, risk) samt för grafisk verksamhet (buller och transport). Den grafiska verksamheten är placerad i bottenvåningen inom den angränsande fastigheten Danmark 30. I kvarterets nordöstra hörn ligger Helsingborgs vandrarhem som är klassat skyddsobjekt.

4 4(6) Dnr 198/2014 Detaljplan Gällande detaljplan (dp 9144) vann laga kraft den 30 maj 1969 och anger bostads- och handelsändamål med tillhörande garage. Mot Södergatan medges endast handelsändamål i 5-6 våningar medan det mot Nedre Holländaregatan och Nedre Nytorgsgatan anges bostad och handelsändamål i 3 våningar. Bebyggelsen mot Hantverkaregatan är främst till för bostäder där handel endast medges i bottenplan. Byggnader mot Hantverkaregatan får uppföras i 4-5 våningar. Gården får överbyggas med ett (i vissa delar två) våningsplan med användning garage och handel. Buller och trafik Utifrån den bullerkartläggning som Helsingborgs stad lät göra 2011 överstigs riksdagens riktvärden för bostäder (55 dba ekvivalent nivå vid fasad). Bullervärdena uppgår uppskattningsvis till dba mot Södergatan. Enligt Boverkets allmänna råd- buller i planeringen 2008:1 finns det möjlighet att medge bostäder under förutsättning att platsen ligger centralt i staden med bebyggelse av stadskaraktär. Den nya bebyggelsen ska då uppfylla kraven om en tyst eller ljuddämpad sida samt en uteplats där maxvärdet får uppgå till högst 70 dba. Minst hälften av alla boningsrum samt uteplatser bör också vara vända mot den sidan. Södergatan är en bussgata där även taxibilar och varutransport tillåts. Majoriteten av trafikflödet utgörs därför av tung trafik (ca 75 %). Trafikflödet är beräknat till ca 900 fordon ÅDT (årsmedeldygnstrafik). Bullerkartering, Helsingborgs stad från 2011 Rött: dba ekvivalent nivå. Mörkrött: dba ekvivalent nivå Grönt: dba ekvivalent nivå Ljusgrönt: ekvivalent nivå

5 5(6) Dnr 198/2014 Parkering Inom fastigheten finns idag ca 140 parkeringsplatser i garage med infart från Hantverkaregatan. Utifrån befintliga byggnaders storlek och användning samt aktuell byggnads planerade omdaning till bostäder, görs bedömningen att antalet parkeringsplatser som krävs enligt stadens p-norm kan tillgodoses. Vidare utredning och precisering krävs dock under planprocessen för att säkerställa detta. FÖRSLAG Planen Planen föreslås pröva användningen bostad och handel för den västra byggnadskroppen inom fastigheten där förändringen är föreslagen. För östra delen finns inga önskemål om ändringar. I samband med planändringen sker även en modernisering av bestämmelserna. Byggnadshöjder och byggrätt avses inte att ändras. Förändringen ligger i linje med de intentioner som beskrivs i ÖP 2010 och bidrar till utvecklingen av en mer blandad stad. I förfrågningsunderlaget beskrivs att byggnaden skulle kunna inhysa ett stort antal mindre lägenhet (ca 72). Läget, med närhet till campus, centrum samt god service och kollektivtrafik bedöms som mycket bra för exempelvis ungdoms- eller studentlägenheter. Buller Det finns förutsättningarna att tillämpa avsteg från gällande bullerriktlinjer då området ligger centralt i staden med god kollektivtrafikförbindelse och avgångsfrekvens. Innergården uppfyller även de riktvärden som krävs för en så kallad ljuddämpad sida (45-50 dba vid fasad) samt lämplig uteplats (högst 70 dba i maxvärde). Det aktuella huset mot Södergatan har en bredare huskropp (16m) än övriga byggnader inom fastigheten vilket ger bättre förutsättningar för en omdisponering av utrymmet. En fördjupad bullerutredning behövs under planprocessen för att ge förslag på hur lämplig ljudnivå kan uppnås. Tomtindelning önskas upphävas För planområdet upphävs tomtindelningen enligt gällande lag om inga nya bestämmelser införs. Däremot strider gällande tomtindelning för kvarvarande del utanför planområdet mot planens syfte. Därför föreslås att tomtindelningen upphävs i en parallell process genom ett tillägg på den, i anslutning till planområdet, gällande detaljplanen.

6 6(6) Dnr 198/2014 BEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN Området är redan i ianspråktaget för kontorsbebyggelse. Förslaget innebär en effektivare markanvändning då en befintlig byggnad får större flexibilitet. En genomförd planändring bedöms ha positiv inverkan på närområdet och stadslivet då fler människor får möjlighet att bo centralt i staden. Bullernivåerna är höga men planområdet har de förutsättningar som Boverket anger för tillämpning av avsteg. Under planprocessen behövs det vidare utredas hur en god boendemiljö kan säkerställas. Med ett avstånd på ca 800 meter till Öresundsverket samt den mindre omfattning av grafisk verksamhet som bedrivs, bedöms risken för störningar inte vara betydande. Stadsbyggnadsförvaltningen har bedömt att planens genomförande inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan enligt 4 kap 34 eller 6 kap miljöbalken varför miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning inte behöver genomföras. FÖRSLAG TILL PROCESS Planprocessen föreslås som enkelt planförfarande. Avgränsningen föreslås omfatta enbart den byggnad mot Södergatan som föranlett ansökan. Parallellt med planändringen behövs ett tillägg på befintlig detaljplan där tomtindelningen upphävs. Detaljplanearbetet förväntas kunna påbörjas fjärde kvartalet 2014 och avslutas senast fjärde kvartalet STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Björn Bensdorp-Redestam Planchef Mats Åberg Planarkitekt