Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi

Transkript

1 Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi Räkna med amortering Svenska hushåll ökar sin skuldsättning, framförallt vad gäller lån på bostäder. När räntan är låg är det lätt att låna mycket. Skulderna är stora i förhållande till disponibel inkomst, medan räntorna tar en förhållandevis liten del av hushållens inkomster. Många hushåll väljer rörliga lån, något som kan vara ekonomiskt över tid. Men när räntan en dag är högre betyder det att hushållen behöver avstå från konsumtion eller sparande för att klara den högre utgiften. Lånebeviljning utgår från att man har utrymme för detta. Det handlar mer om att låntagaren själv är mentalt förberedd. Risken att man inte klarar en ökad kostnad torde inte vara stor. Man anpassar utgiftskostymen om man tycker bostaden är värd sitt pris. Hur ska man då förhålla sig till amortering? Ska man amortera mycket eller litet? Behöver man egentligen amortera alls? Många låntagare är nog fundersamma över hur de ska göra. Det är inte säkert att man ska lära av historien, i varje fall inte av de senaste decennierna. Detta är nog i grunden den viktigaste frågan för en låntagare idag. Låter man bostadslånet amorteras på något av följande sätt? Genom värdestegring Genom inflation Att amortera är ointressant det ger så liten effekt Då finns det anledning att tänka till en gång extra. Ständig värdestegring på bostäder är ingen självklarhet. Låg inflation innebär att lånen inte längre urholkas med automatik på samma sätt som när inflationen är hög. Ju lägre räntorna är desto större utrymme finns för att amortera. Slutsatsen av dessa tre förhållanden blir att det finns all anledning att räkna med amortering idag! FöreningsSparbanken AB (publ). Styrelsens säte: Stockholm. Org nr: Tfn nr: Fax nr:

2 Värdestegring ger mig framtida utrymme. Enligt SCB:s småhusbarometer har priserna sedan år 2000 stigit med 27 procent i StorStockholm, med 46 procent i StorGöteborg, med 45 procent i StorMalmö och med 41 procent i Sydsverige. Kanske har vi blivit lite fartblinda. Genomsnittligt i landet har prisökningen varit 34 procent under åren Den som köpte en villa för två miljoner kronor år 2000 i StorStockolm kan räkna med att den idag är värd ca kronor mer, vilket motsvarar en värdestegring på kronor per år eller kronor per månad. I fast penningvärde motsvarar värdeökningen kronor. Om villan belånades till 75 procent av priset har räntekostnaden i genomsnitt varit kronor per månad efter skatt med ett lån bundet på fem år. Då har hänsyn inte tagits till amortering. Den som köpt och sålt i rätt tidsintervall och i rätt område har således kunnat ta del av en värdestegring. Den som kallt räknar med att kunna sälja med vinst på grund av kraftig prisstegring, anser kanske att en regelbunden amortering är en onödig utgift. Men värdestegring är inte något självklart fenomen. Se diagram 1. I början på 80-talet fick vi uppleva i stort sett stillastående priser medan det gick så långt som till prisfall under åren En låntagare bör därför sätta sig in i hur utfallet kan bli om han/hon tvingas sälja i ett läge där priserna har fallit. Bostaden köper och säljer man normalt inte efter hur priserna på marknaden är utan efter behoven i livet. I värsta fall kan det bli så att man tvingas stå med lån kvar för något som man inte längre äger. Det tar lång tid att beta av ett sådant lån. Ju dyrare hus och ju större skuldsättning desto större är förmodligen risken. Om man inte kan räkna med en prisstegring betyder det samtidigt att låneutrymme i framtiden inte uppstår av sig självt. En bostad behöver underhållas och till det behövs kapital. Vad ska du då göra? Svaret är: Amortera och spara! Det är bra att göra både och. Det är ingen som vet vad värdestegringen kommer att bli på just den egna bostaden i slutändan. Det är inte heller säkert att du får lån i framtiden om inkomsten skulle ha förändrats till det sämre. Därför är det bra att också ha ett sparat kapital. 2

3 Inflationen urholkar ändå lånen. Med inflationsnivåer, som under 70- och 80-talen och i början av 90-talet ofta översteg tio procent, lärde vi oss att det där med skuldsättning inte var så farligt. I och med att penningvärdet snabbt urholkades minskade också skuldbelastningen successivt. Dessutom var avdragen för räntor generösa. En person med högsta marginalskatt kunde få sina bruttoräntor reducerade med 85 procent. Det innebar att även om ränteläget var rekordhögt kunde realräntan efter skatt t o m vara negativ. Se tabell 1. Tabell 1: Spar- resp låneräntor m h t inflation och skatt Sparränta 11,2 12,0 10,2 6,5 1,8 2,8 3,45 2,53 1,53 Skatt Nettoränta 1,7 4,1 7,1 4,6 1,2 1,9 2,4 1,8 1,1 Inflation 13,7 10,5 2,3 2,5 1,0 2,5 2,1 2,0 0,6 Real sparränta efter skatt -10,6-5,8 4,7 2,0 0,2-0,5 0,3-0,2 0,5 Låneränta 14,8 14,6 13,0 11,3 7,1 6,5 6,64 5,8 5,1 Skattereduktion Nettoränta 2,2 8,6 9,1 7,9 5,0 4,6 4,6 4,1 3,6 Inflation 13,7 10,5 2,3 2,5 1,0 2,5 2,1 2,0 0,5 Real låneränta efer skatt -10,1-1,7 6,6 5,3 3,9 2,0 2,5 2,0 3,1 Förutsättningar: Sparränta, bästa sparkonto. Låneränta, Spintabs 5-årsbundna. Skatt/skattereduktion, högsta möjliga, respektive år. Inflationen var låntagarens bästa vän. Skulderna reducerades automatiskt utan egen uppoffring i form av amortering. I dagens läge är situationen dock en annan. Till nackdel för låntagaren, men till fördel för spararen. När inflationen är låg kostar det att låna och man får leva med sina skulder betydligt mer påtagligt under årens lopp. Unga som ska etablera sig på bostadsmarknaden idag ska inte dra slutsatsen att det blir likadant för dem som för deras föräldrar, att det där med att låna löser sig med tiden. Det går inte längre att tro att lånen urholkas automatiskt i samma takt som förr i tiden. Ett lån på kronor som togs 1965 var efter 18 år, dvs 1983, värt enbart en fjärdedel. Ett lån på 1 miljon kronor taget 1980 motsvarade förra året kronor. Hade inflationen varit 2 procent under dessa 24 år hade värdet motsvarat kronor. När inflationen inte längre hjälper till lika mycket behöver den som köper sin bostad idag ha dels en ordentlig kontantinsats, dels en regelbunden amortering för att minska skuldbelastningen. Lägg gärna räntor och amorteringar i två vågskålar och se till att du får balans mellan dem. När inflationen är låg blir räntorna lägre och lånen behåller sitt värde. Då är det dags att öka amorteringen. När inflationen är hög är räntorna högre och inflationen urholkar lånen mer. Då kan det vara dags att minska amorteringen. 3

4 Amorteringen ger så liten effekt. Låga räntor driver lätt upp priserna i områden med hög efterfrågan och leder till stora lån. Det kostar inte så mycket att låna ytterligare hundratusen kronor. Några tusenlappar i amortering per månad känns då som en droppe i havet. Men hävstångseffekten med låga räntor är stor. I vårt exempel med Stockholmshuset betyder det att lånet på 1,5 miljoner kronor idag kostar kronor, dvs kronor mindre per månad jämfört med år (5-årsbunden ränta 29/4 2005: 3,96%) För samma månadskostnad som år 2000 kan man alltså idag låna kronor. Den som nu köper tvåmiljonerkronorsvillan för 2,6 miljoner kronor och har samma kontantinsats på kronor får en räntekostnad på kronor per månad, dvs kronor mindre jämfört med vad den förre ägaren betalade. Trots ett högre pris och en relativt sett lägre kontantinsats kan lånekostnaden bli lägre. Exempel med rörlig ränta. Om man idag kan låna 2,1 miljoner kronor till en rörlig ränta på 3,04 procent, betalar man efter skatt kronor i månaden. Hade räntan varit en procent högre skulle man ha kunnat låna kronor mindre till samma kostnad. Säg att räntan om två år är just en procent högre, hur mycket måste man amortera för att då ha samma månadskostnad som idag? Hela kronor i månaden! Därmed inte sagt att man måste ha så stor amortering, man kan ju klara räntehöjningen. Reaktionen bör alltså bli den motsatta: med stora lån ska man räkna med att amortera än mer i stället för att låta bli. I exemplet med rörlig ränta får man en bild av den låga räntans hävstångseffekt. Se också diagram 2. Höga nominella räntor har tidigare tagit stort utrymme i ekonomin och det har varit svårt att ha råd med en hög amortering. Idag är dock läget ett annat. Med lägre räntor är det lättare att få utrymme för amorteringar. Det gäller att passa på att amortera mycket nu när räntan är låg så att framtida lånekostnad hålls nere. Eller spara för framtida extra amorteringar och som buffert för ökad räntekostnad. När räntan en dag är högre måste du ändå minska din konsumtion eller ditt sparande. Var realistisk när du räknar på hur stora lån du ska ta. Lockas inte att låna för mycket. Hög belåning ökar sårbarheten Den som ska låna idag har alltså en hel del faktorer att ta hänsyn till. Dagens historiskt låga räntor är inte självklara. En räntehöjning på en procentenhet låter inte mycket, men i förhållande till en låg räntesats är det en stor förändring. Är räntan 3 procent innebär en höjning till 4 procent en kostnadsökning med 33 procent. Något som kan bli nog så kännbart. I exemplet med rörlig ränta på ett lån på 2,1 miljoner kronor betyder en räntehöjning på en procent att kostnaden ökar per månad med kronor, närmare kronor på helåret. Om räntan skulle stiga två procent betyder det nästan kronor per år. Hushåll med stora skulder är mycket sårbara. Händer det något oväntat, t ex ändrade skatteregler, ändrad inkomst vid exempelvis sjukdom eller arbetslöshet, behöver man ha beredskap att ändå klara boendekostnaden. Råkar man ut för en separation, kan det få till följd att man måste flytta. Måste man sälja bostaden i ett läge då priserna i värsta fall har sjunkit gäller det att inte stå med lån kvar. 4

5 Därför bör ett hushåll som idag skall köpa en fastighet eller bostadsrätt lägga in ett utrymme för högre ränta tillsammans med en rimligt hög amortering i sin kalkyl. Helst bör man se till att ha sparat ihop en ordentlig kontantinsats före köpet. Det handlar inte om vad som är möjligt, utan om vad man själv tycker är ett rimligt risktagande. En låntagare bör inte lita för mycket på vare sig värdestegring, inflation eller ständigt låga räntor utan istället inse att man idag behöver amortera på sina lån. Diagram 1: Fastighetsprisindex och konsumentprisindex Index Riket KPI StorSthlm Diagram 2: Att amortera per månad under fem respektive två år för oförändrad ränteutgift vid 1% räntehöjning. Två inkomsttagare. 5-årsräntan höjs från 3,96 till 4,96 procent. 3-mån räntan från 3,65 till 4,65 procent. Kronor per månad Skuld 5-årslån (60 mån) 3-mån lån (24 mån) Ytterligare information FöreningsSparbanken (publ), Institutet för Privatekonomi Ylva Yngveson, telefon , Ulla Samuel, telefon