Lokalhyra viktiga punkter att känna till

Transkript

1 Lokalhyra viktiga punkter att känna till Många industriföretag hyr sina lokaler. Avtalen är långvariga och avser betydande belopp. De på företagen som ansvarar för hyresavtalen bör därför ha kunskap om grundläggande juridiska regler. Vi affärsjurister på Teknikföretagen får med viss regelbundenhet frågor rörande lokalhyra. Ofta handlar det om missade uppsägningar vilket leder till att hyresgästen blir sittande ytterligare en hyresperiod med ett hyreskontrakt som han egentligen vill bli kvitt. Andra gånger handlar det om vilket ansvar värden har för lokalens skick. Nedan beskrivs - från lokalhyresgästens perspektiv - regelverket rörande dessa frågor och några andra områden som brukar vålla problem i praktiken. Någon uttömmande genomgång är det långt ifrån fråga om. Reglerna om lokalhyra finns i hyreslagen, d.v.s. 12 kapitlet Jordabalken. Observera att vad som sägs inte utan vidare kan tillämpas vid bostadshyra eftersom hyreslagen i ganska stor utsträckning innehåller tvingande regler till skydd för bostadshyresgäster. Ingående av hyresavtal Ett hyreskontrakt gäller även om det ingås muntligen. I praktiken används nästan alltid skriftlig form (kontrakt) när det gäller kommersiella lokaler. Vardera parten i ett hyresförhållande har hur som helst rätt att kräva att ett skriftligt hyresavtal upprättas. Hyresgäst som i laga ordning träder i tidigare hyresgästs ställe har rätt att på begäran få detta antecknat på kontraktet. Hyrestid och uppsägningstid Ett ingånget hyresavtal gäller enligt hyreslagen tillsvidare och måste därför sägas upp för att det ska upphöra. Det står dock parterna fritt att avtala om en bestämd hyrestid. Om bestämd tid har avtalats upphör hyresavtalet automatiskt att gälla när hyrestiden löpt ut. Uppsägning krävs dock om hyresförhållandet (d.v.s. den sammanlagda tid hyresgästen förhyrt lokalen) varat mer än nio månader. Om avtalet anger en bestämd hyrestid med förlängning om inte avtalet sägs upp viss tid före hyrestidens utgång, räknas även detta som hyra på bestämd tid. Bestämd hyrestid med automatisk förlängning är utan tvivel det vanligaste vid hyra av kommersiella lokaler. Hyrestiden kan vara flera år vanligen tre år - och den avtalade uppsägningstiden är ofta nio månader. Nio månaders uppsägningstid motsvarar för övrigt den tid som enligt hyreslagen gäller vid hyresavtal med bestämd hyrestid längre än nio månader om parterna inte avtalat om någon uppsägningstid. Avtalas en kortare uppsägningstid än nio månader kan den åberopas av hyresgästen, men inte av värden. Vid avtal som gäller tillsvidare kan uppsägning, i avsaknad av avtal härom, alltid ske till det månadsskifte som inträffar nio månader efter uppsägningen. En uppsägningsklausul, vid hyra på bestämd tid, kan t.ex. se ut så här: Hyresavtalet löper från den 1 januari december 2007 och förlängs automatiskt med två år i taget om det inte sägs upp senast 9 månader före utgången av varje hyresperiod. De långa uppsägningstiderna gör att hyresgästen lätt förbiser sista dag för uppsägning och därmed blir bunden av hyresavtalet ytterligare en hyresperiod. Han är då hänvisad till att förmå värden att genom en frivillig överenskommelse avveckla hyresförhållandet tidigare. För att undvika denna situation är det viktigt att ha vettiga administrativa rutiner så att man i 1(6)

2 god tid före sista dag för uppsägning uppmärksammar frågan om eventuell uppsägning av hyresavtalet. Ett hyresavtal på bestämd tid kan förvandlas till ett tillsvidareavtal om avtalet inte sägs upp till hyrestidens utgång samt avtalet saknar bestämmelser om utebliven uppsägning. Uppsägningens form Uppsägning ska som huvudregel vara skriftlig. Ett litet utrymme finns för muntlig uppsägning vid hyresförhållanden som varat högst tre månader liksom vid muntlig uppsägning för avflyttning (men inte för villkorsändring) från hyresgästens sida vilken skriftligen bekräftas av värden. Vid hyra av kommersiella lokaler har dessa regler marginell praktisk betydelse. Reglerna för hur uppsägningen ska överbringas till den andra parten är ganska komplicerade. För hyresgästens del finns det emellertid ett sätt som alltid fungerar, d.v.s. både vid uppsägning för villkorsändring och avflyttning. Om hyresgästen skickar uppsägningen genom rekommenderat brev till värdens vanliga adress anses uppsägningen ha ägt rum när brevet avlämnats för postbefordran, d.v.s. inlämningskvittots datum gäller som uppsägningsdatum. Denna metod kan inte användas av värden vid uppsägning för villkorsändring eller när hyresrätten är förverkad till följd av kontraktsbrott. Lokalens skick Den förhyrda lokalen ska naturligtvis motsvara vad som anges i kontraktet. När det gäller industrilokaler kan t.ex. parterna ha kommit överens om att hyresvärden ska installera och vidmakthålla ventilationsutrustning av bestämt slag. Är inga sådana speciella krav på lokalen avtalade mellan parterna ska den ändå vara fullt brukbar för sitt ändamål enligt den allmänna uppfattningen på orten. Det går att komma överens om sämre skick, vilket kan vara aktuellt de gånger hyresgästen själv vill sätta lokalen i stånd. Skada eller annan brist med brist avses avvikelser från vad hyresgästen har anledning att förvänta sig till följd av vad som avtalats eller hyreslagens allmänna standardkrav kan föreligga redan vid inflyttningen eller uppkomma eller visa sig senare när hyresgästen nyttjar lokalen. Påföljderna är huvudsakligen desamma: a) Om en lokal skadas t.ex. genom brand före tillträdesdagen så att den inte kan användas för avsett ändamål så förfaller hyresavtalet. Motsvarande gäller om en myndighet före tillträdesdagen meddelar förbud att använda lokalen för det avsedda ändamålet. I båda fallen gäller att hyresgästen har rätt till ersättning för skada om hyresvärden varit vållande till skadan eller beslutet eller om han inte utan dröjsmål underrättar hyresgästen om det inträffade. b) Om bristen inte är så allvarlig att den hindrar inflyttning eller lokalens fortsatta nyttjande gäller andra påföljdsregler. 1. Hyresgästen kan låta avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad. En förutsättning är dock att hyresgästen anmodat hyresvärden att åtgärda bristen och att denne ändå inte avhjälper bristen så snart det kan ske. En sådan anmodan bör av bevisskäl naturligtvis dokumenteras genom t.ex. brev eller mötesprotokoll. 2. Under de förutsättningar som anges under 1. samt att det handlar om en allvarlig brist, får hyresgästen också säga upp avtalet. 3. Hyresgästen har också rätt till reduktion av hyran under den tid som lokalen är bristfällig. 4. Hyresgästen har rätt till ersättning för skada om inte hyresvärden kan bevisa att han inte varit försumlig. Bevisregeln är ett exempel på så kallat presumtionsansvar som är 2(6)

3 strängare mot värden än ett traditionellt vårdslöshetsansvar och gör det lättare för hyresgästen i praktiken att få ut ersättning av värden. Vid brister i lokalens skick vill hyresgästen ofta utnyttja sin rätt till hyresnedsättning och dra av ett skäligt belopp på hyran i samband med hyresbetalningen. Det kan även gälla andra motfordringar som hyresgästen har hos värden. Om hyresgästen i detta fall misstar sig om sin fordran har han innehållit hyra utan att ha rätt därtill. Han riskerar då att hyresrätten till lokalen förverkas. Det finns därför en möjlighet för en hyresgäst att deponera motsvarande belopp hos länsstyrelsen. Effekten härav blir att värden berövas möjligheten att göra gällande att hyresrätten är förverkad på grund av att det deponerade beloppet inte betalats till honom. Om inte hyresvärden inom tre månader kan visa på en överenskommelse med hyresgästen att få lyfta pengarna eller inom samma tid har väckt talan i domstol mot denne har hyresgästen rätt att få tillbaka pengarna. 3(6)

4 Besittningsskydd Till skillnad från vad som gäller vid hyra av bostäder har en lokalhyresgäst inget direkt besittningsskydd till lokalen även om han fullgör sina kontraktsförpliktelser lojalt. Han får alltid ta med i beräkningen att han kan bli uppsagd för avflyttning eller villkorsändring. Han har dock under vissa förutsättningar rätt till ersättning om han tvingas att avflytta. Denna rätt till ersättning brukar beskrivas som att hyresgästen har ett indirekt besittningsskydd. Det är dock möjligt för parterna att komma överens om att lokalhyresgästen inte ska ha något besittningsskydd överhuvudtaget. Konsekvensen av en sådan överenskommelse är att hyresgästen inte har någon rätt till ersättning vid avflyttning och inte heller har någon möjlighet att få uppskov med avflyttning vid hyrestidens utgång. För att vara giltig krävs dock att överenskommelsen gjorts i en särskilt upprättad handling; det duger inte att skriva in överenskommelsen i hyreskontraktet. Dessutom, om överenskommelsen träffas innan hyresförhållandet varat minst nio månader i följd, krävs det att hyresnämnden godkänner densamma. Hyresvärdens uppsägning Av uppsägningen måste framgå om den avser avflyttning eller ändring av hyresvillkoren. Vidare måste det framgå av uppsägningen varför värden inte medger förlängning respektive vilka villkor han kräver för förlängning. En uppsägning för villkorsändring måste vara så preciserad att hyresgästen fullt ut förstår de ekonomiska konsekvenserna av ändringarna. Vidare ska det av uppsägningen framgå att hyresgästen inom två månader från delgivningen av uppsägningen måste hänskjuta saken till hyresnämnden om han inte är beredd att flytta utan ersättning. Uppfyller inte uppsägningen ovan angivna krav är den utan verkan, vilket innebär att kontraktet löper vidare ännu en hyresperiod på samma villkor som tidigare. Om parterna vid medlingen inte kommer överens utan hyresgästen tvingas avflytta har han i detta fall rätt till ersättning för den skada han lider om de villkor för förlängning som värden kräver inte är skäliga. När det gäller själva hyresbeloppet avses anses marknadshyran som skälig och krav på högre hyra än så ger således hyresgästen rätt till ersättning. Minimiersättningen uppgår till en årshyra för lokalen, dock högst ett belopp som motsvarar fyra basbelopp enligt lagen om allmän försäkring när hyrestiden löper ut. Om hyresgästens faktiska skada är större än så är hyresvärden skyldig att i skälig omfattning ersätta densamma. Förluster till följd av att hyresgästen själv bekostat ändringar av lokalen beaktas dock endast om värden samtyckt till ändringarna eller om hyresgästen ingått hyresavtalet under förutsättning att ändringarna fick genomföras. Hyresgästens uppsägning Om hyresgästen säger upp avtalet för avflyttning har han ingen rätt till ersättning och någon medling vid hyresnämnden kommer självfallet inte ifråga. Om han däremot säger upp avtalet för villkorsändring ska han ange vilka villkor han kräver. Om ingen överenskommelse träffas med värden ska hyresgästen inom två månader från uppsägningen hänskjuta saken till hyresnämnden. Om han inte gör det, eller om han innan hyrestiden har löpt ut återkallar sin begäran om medling, är uppsägningen utan verkan. I annat fall kan medlingen leda till att parterna enas om ett nytt hyresavtal med ändrade villkor eller att hyresgästen får avflytta vid hyrestidens utgång (se dock nedan om uppskov med avflyttning) Under medlingen får hyresvärden inte kräva högre hyra eller sämre villkor i övrigt än vad som följer av det gällande hyresavtalet. Om han gör det och förlängning inte kommer till stånd har hyresgästen rätt till ersättning i enlighet med vad som sägs under Hyresvärdens uppsägning andra stycket ovan. 4(6)

5 En uppsägning för villkorsändring kan bara avse det objekt som förhyrs. Om hyresgästen vill ändra den förhyrda lokalytan kan det inte ske genom uppsägning för villkorsändring. Han får då säga upp sig för avflyttning och samtidigt erbjuda sig att hyra den önskade ytan. Om värden inte går med på detta leder det dock till att hyresgästen får avflytta utan att ha rätt till någon ersättning. 5(6)

6 Uppskov med avflyttning i samband med uppsägning Vid värdens uppsägning för avflyttning, samt när värdens eller hyresgästens uppsägning för villkorsändring inte leder fram till något nytt hyresavtal, händer det att hyresgästen får svårt att snabbt skaffa en ersättningslokal. Det gäller särskilt om parterna för diskussioner om villkoren för en förlängning och hyrestiden börjar nalkas sitt slut. Hyresnämnden kan då medge skäligt uppskov med avflyttning. Uppskovsbegäran kan göras utan att medling pågår men måste ske före hyrestidens utgång. Överlåtelse av lokal Hyresrätten till kommersiella lokaler kan överlåtas till annan. En förutsättning är att det sker i samband med att hyresgästens affärsverksamhet övertas av den nye hyresgästen. Motsätter sig värden överlåtelsen kan hyresgästen låta pröva saken vid hyresnämnden. Hyresnämnden ska ge tillstånd till överlåtelsen om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. En typisk sådan anledning är att den nya hyresgästen har dålig betalningsförmåga. Om lokalen innehafts i mindre än tre år ger hyresnämnden tillstånd endast om det föreligger synnerliga skäl, d.v.s. överlåtelse medges då endast i relativt sällsynta undantagsfall. Betalning av hyra Reglerna om betalning av hyra är naturligtvis bland de viktigaste eftersom för sen betalning är den vanligaste anledningen till att hyresrätten blir förverkad. Betalningstidpunkten I första hand ska hyran betalas vid en tidpunkt som framgår av parternas avtal. I annat fall ska den betalas senast sista vardagen före varje kalendermånads början. Betalning kan alltid ske genom postanvisning, postgiro eller bankgiro. För att hyresgästen inte ska behöva vara i tvivelsmål om betalningstidpunkten anger lagen att pengarna ska anses ha kommit värden tillhanda när betalningsuppdraget tas emot av det förmedlande bank- post eller girokontoret (alltså inte som i andra sammanhang när mottagaren kan disponera beloppet). Vid det i företagssammanhang mer ovanliga betalningssättet att betalningen sker direkt på post- eller bankkontor anses pengarna kommit värden tillhanda redan vid betalningen. Konsekvenserna vid för sen betalning Om hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen är hyresrätten förverkad och hyresvärden har härvid rätt att säga upp avtalet. Om hyresgästen vidtar rättelse innan hyresvärden hunnit säga upp avtalet får dock inte hyresgästen skiljas från lokalen. Även om hyresvärden sagt upp avtalet på grund av betalningsdröjsmål har hyresgästen möjlighet att få tillbaka hyresrätten. Om hyresgästen inom två veckor från det att han fått underrättelse om att han genom att betala hyran får tillbaka hyresrätten får han inte skiljas från lokalen om han gör rätt för sig. I praktiken sker de flesta uppsägningar vid betalningsdröjsmål genom att värden ansöker om avhysning/handräckning hos kronofogdemyndigheten. Fristen kommer då att räknas från det att hyresgästen delgetts värdens ansökan till kronofogdemyndigheten. 6(6)