Välkommen till kursen

Transkript

1 Välkommen till kursen Gör rätt som hyresvärd Vilka är vi? Avsnitt 1 Definitioner Uppsägningstider 1

2 Hyresavtal Hus eller del av hus lägenhet Upplåtits Till nyttjande Mot ersättning Bostadslägenhet resp. Lokal Bostadslägenhet = upplåtits som bostad helt eller till inte oväsentlig del Lokal = det som inte är bostadslägenhet Tvingande regler Alla, om det inte står i hyreslagen Kan inte avtalas bort i förväg med för hyresgästen bindande verkan 2

3 Dispositiva regler Anges i hyreslagen Kan avtalas bort Hyrestid Tiden i avtalet Obestämd = tills vidare Bestämd = t ex tre år Hyresförhållande Den tid hyresgästen disponerat lägenheten 3

4 När upphör ett avtal Överenskommelse När hyrestiden går ut, i regel fordras uppsägning Uppsägning i förtid, omedelbart upphörande pga. förverkande Avsnitt 2 Delgivning av uppsägning Hyresvärdens uppsägning av lokalhyresavtal Skriftlig uppsägning Uppsägning ska delges hyresgästen Surrogatdelgivning Post- och inrikes tidningar 4

5 Hyresgästens uppsägning av lokalhyresavtal Skriftlig uppsägning I rekommenderat brev Avsnitt 3 Bostadshyresgästs inflytande vid ändring/ombyggnad Bostadshyresgästs inflytande 1 Fastighetsägare får utföra Standardhöjande åtgärd inte obetydlig inverkan på bruksvärdet/hyran Åtgärd medför inte oväsentlig ändring av lägenhet, eller gemensamma delar av fastigheten 5

6 Bostadshyresgästs inflytande 2 Förutsättningar: Godkänts av berörd bostadshyresgäst eller hyresnämnd Gemensamma delar; Mer än hälften godkänt Eller tillstånd av hyresnämnd Vad hyresvärden måste göra Skriftligen meddela berörda hyresgäster Om hyresgäst inte godkänner ansökan till hyresnämnd Tidigast två månader efter meddelandet Föreningen måste ha godkännande Av berörda bostadshyresgäster Eller tillstånd av hyresnämnd Innan åtgärder vidtages Annars ingen hyreshöjning för åtgärderna förrän efter fem år! 6

7 Avsnitt 4 Regler om hyran - Indexreglering - Fastighetsskatt m.m. Bostäder Hyran ska vara bestämd - i hyresavtalet - eller i förhandlingsöverenskommelse Lokaler Hyran ska vara bestämd - i hyresavtalet - undantag: ersättning för uppvärmning, varmvatten, va, el. Om hyrestiden är på minst tre år tillåtet med annan beräkningsgrund, t.ex. indexklausul, klausul om fastighetsskatt 7

8 Avsnitt 5 Lägenhetens användning Ändrad verksamhet Störningar Tillträde till lägenhet Konkurs Användning styrs av ändamålet Huvudregel: Det avsedda enligt hyresavtalet Undantag: Hyresnämnden kan ge tillstånd Längre tid än 2 år Hyresgästen har beaktansvärda skäl Värden inte befogad anledning motsätta sig Ändrad verksamhet Beaktansvärda skäl: T.ex. förbättra ekonomin därmed större möjlighet betala marknadshyra Befogad anledning: T.ex. störningar som buller och ventilationsutsläpp 8

9 Störningar Hyresvärd skyldig uppmana störande Att omedelbart vidta rättelse Socialnämnd ska underrättas (om bostadshyresgäst) Upphör inte störningarna kan avtalet sägas upp att upphöra omedelbart Tillträde till lägenhet Hyresvärden har rätt till tillträde För t.ex. nödvändig syn Handräckning om tillträde vägras Konkurs Uppmana konkursbo att ställa lokalen till hyresvärdens förfogande Görs inte det inom en månad Så ansvarar konkursboet för hyran Från konkursbeslutet tills lokalen ställs till hyresvärdens förfogande 9

10 Avsnitt 6 Överlåtelse av hyresrätt för lokal Andrahandsupplåtelse Förverkande Överlåtelse av hyresrätt för lokal Verksamheten övertas Inom tre år fordras synnerliga skäl Hyresvärden inte har befogad anledning vägra Andrahandsupplåtelse Fordras tillstånd av hyresvärden Beaktansvärda skäl: T.ex. - tillfälligt arbete eller studier på annan ort - ålder och sjukdom - provbo i samboförhållande - Skötsam andrahandshyresgäst - Tillstånd ska tidsbegränsas 10

11 Förverkande Avtalet kan sägas upp för omedelbart upphörande vid t.ex. Obetald hyra Otillåten överlåtelse eller andrahandsupplåtelse Otillåten användning Störningar Avsnitt 7 Bostadshyresgästs besittningsskydd Besittningsskydd bostad Direkt besittningsskydd = Rätt bo kvar vid skötsamhet 11

12 Avsnitt 8 Lokalhyresgästs besittningsskydd Hyressättning för lokaler Lokalhyresavtal Uppsägning Besittningsskydd lokal Lokalhyresgäst måste alltid flytta vid hyrestidens utgång om parterna inte kommer överens Men lokalhyresgästen har rätt till ersättning om besittningsskyddsbrytande grund inte föreligger Besittningsskyddsbrytande grund Åsidosatta förpliktelser Befogad anledning Skäliga hyresvillkor 12

13 Marknadshyra Skälig hyra = den hyra lokalen vid hyrestidens utgång kan anses betinga på öppna marknaden Värderingsföretag Lokalhyresmäklare Fråga fastighetsägare med likartad lokal Hur att upprätta lokalhyresavtal Genomgång av standardavtal Uppsägning av lokalhyresgäster Villkorsändring Avflyttning Genomgång av blanketter för uppsägning 13

14 Avsnitt 9 Hyresförhandlingar bostäder Hyresförhandlingar bostäder Kollektiva förhandlingar = med hyresgästföreningen enligt hyresförhandlingslagen Individuella förhandlingar = med hyresgästen enligt hyreslagen Kursen är slut! Tack för visat intresse! 14