Hur bor du egentligen?!

Transkript

1 En broschyr om boende

2 Hur bor du egentligen?! Regler om hyra av bostad finns i Jordabalken (1970:994) kap. 12. I Jordabalkens mening räknas både studentrum och lägenhet som bostadslägenhet. En annan definition av bostad är möblerat rum. Till den kategorin räknas inte studentrum. Som ett möblerat rum räknas endast något tillfälligt boende som t.ex. hotellrum som saknar kök eller toalett. Beroende på om du bor i 1:a hand, 2:a hand eller är inneboende, har du olika rättigheter och skyldigheter som hyresgäst. Alla dina rättigheter och skyldigheter framgår inte direkt från lagtexten, utan många utläses istället av hyresnämndens och domstolarnas praxis. För att avgöra vad som gäller för dig är det därför viktigt att du tar reda på vilken boendeform som är aktuell för just dig. Hyresvärd Första handshyresgäst= Hyresvärd Andrahandshyresgäst Avtalsrelation 1 JB kap. 12 Avtalsrelation 2 JB kap.12 Källa: Folke Grauers, Nyttjanderätt s :a hand Att bo i 1:a hand innebär att du hyr bostaden direkt av fastighetsägaren. 2:a hand Att bo i 2:a hand innebär att du hyr av någon som i sin tur hyr bostaden av fastighetsägaren (det gäller även bostadsrätt). För att uthyrningen skall vara godtagbar måste: 1) hyresvärden ha gett sitt tillstånd, och 2) upplåtelsen gälla hela bostaden. Inneboende Att vara inneboende innebär att du endast hyr en del av en bostad. Det behövs inget tillstånd från hyresvärden för att ha en inneboende

3 Skyldigheter som hyresgäst Du måste betala hyran. Om inget annat avtalats skall normalt sett hyran vara hyresvärden tillhanda sista vardagen före kalendermånads början. Du har en vårdnadsplikt som går ut på att du skall vårda lägenheten med vad som hör därtill. Gör du inte det blir du ersättningsskyldig. Ett normalt nyttjande av bostaden innebär normal förslitning. Normal förslitning betyder att du t.ex. inte behöver betala för rimliga fettfläckar på väggen vid sängen, rimliga hål efter tavlor m.m., repor och slitage av diskbänk, kyl och frys. Så länge ditt nyttjande inte är utöver normalt nyttjande skall du inte bli ersättningsskyldig. Du ansvarar också för vad dina gäster, inneboende eller hantverkare gör. Det kanske kan vara något att lägga på minnet inför framtida fester eller besök. Rena olyckshändelser omfattas inte av vårdnadsplikten. Dock måste det vara klart att det verkligen var en olycka. Du har även en meddelandeplikt som betyder att du måste underrätta hyresvärden om vissa händelser. Exempelvis måste du kontakta hyresvärden om du har ohyra eller vattenskada i bostaden. Om du inte gör det får du själv stå för kostnader för sanering. Du kan även förlora ditt hyreskontrakt. Rättigheter som hyresgäst Du har rätt till normal användning av lägenheten. Så länge som ditt användande av bostaden inte sker i en omfattning som är större än normalt, så kan du inte lastas eller bli ersättningsskyldig för de åtgärderna. Du har exempelvis alltid rätt att: - sätta upp saker på väggarna, men om omfattningen av hål blir som en schweizerost kan du bli ersättningsskyldig. Detta gäller oavsett vad som står i hyreskontraktet.

4 - ha inneboende. Det är dock tveksamt om det är tillåtet att ha inneboende i studentrum, eftersom det även påverkar övriga boende. - ändra i din lägenhet. Du får exempelvis tapetsera och måla om, men om åtgärden anses sänka bruksvärdet på lägenheten kan du bli ersättningsskyldig. Observera att detta inte gäller för 2:a handshyresgäster och inneboende. - inneha husdjur i lägenheten. Observera att detta inte gäller om du bor i studentkorridor eller s.k. allergisanerade hus. Du har även rätt att kräva att din bostad skall uppfylla lägsta godtagbara standard. Det innebär att temperaturen skall vara lägst 18 grader, att du skall ha tillgång till vatten (både kallt och varmt), dusch och kokmöjligheter. Tillgång till dusch kan dock innebära dusch i annan del av fastigheten. Vidare skall ventilationen vara tillfredsställande, fukt och ohyra skall inte förekomma. Funderar du på att hyra ut i 2:a hand? För att hyra ut i andra hand måste du antingen ha hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Om hyresvärden ger sitt samtycke utan tidsbegränsning kan hyresvärden när som helst återkalla samtycket. Om hyresvärden nekar uthyrning kan istället hyresnämnden bevilja ett tidsbegränsat tillstånd. Normalt sett ges tillstånd för ett år i taget. Hyresnämnden beviljar tillstånd om det finns beaktansvärda skäl som gör att du måste hyra ut i andra hand. Beaktansvärda skäl kan vara om du t.ex. har fått tillfälligt arbete eller tillfälliga studier på annan ort eller om du skall bli sambo på försök. Tillstånd ges bara om 2:a handshyresgästen bedöms som godtagbar för hyresvärden.

5 Hyra Att betala hyran är som ovan nämnt din skyldighet som hyresgäst, men du behöver bara betala en hyra som är skälig. Hyran är skälig om den inte är påtagligt högre än hyran för bruksvärdesmässigt likvärdiga lägenheter. För att bestämma bruksvärdet måste en jämförelse göras med ett boende som tillhandahålls genom ett allmännyttigt bostadsföretag. I Uppsala är Uppsalahem ett allmännyttigt bostadsföretag. Studentrum är svårbedömda och det finns så många i Uppsala. Studentstaden kan då komma att användas som jämförelseobjekt. Huvudregeln är att lika lägenheter skall ha samma hyra. Om det är svårt att bestämma jämförelseobjektet kan man ringa till Hyresgästföreningen Uppsala Studentbostäder (HUS) och få hjälp. Om hyran är oskälig kan du få tillbaka det som du betalt för mycket. Om du tycker att du har betalat för mycket skall du vända dig till Hyresnämnden, som gör en bedömning av din hyra. I förekommande fall beslutar Hyresnämnden om återbetalning av den del av hyran som bedöms som oskälig. Återbetalningen kan ske för högst två år tillbaka i tiden och du måste ansöka inom två månader efter avflyttning. Hyresnämndens beslut är bindande och det är gratis att vända sig till den. Beslutet kan överklagas till Svea hovrätt och då gäller vanliga regler om kostnader för ombud. Hemförsäkringen brukar ha ett visst rättsskydd. Om överklagandet går dig emot kan du blir tvungen att betala dina och motpartens rättegångskostnader. Observera att detta gäller endast om Hyresnämndens beslut överklagas. Skälig hyra för 2:a handsboende Hyran för 2:a handsboende skall i normala fall motsvara vanlig lägenhetshyra. Om lägenheten hyrs ut möblerad och t.ex. telefon och el ingår kan ett påslag göras, dock maximalt 10 %. Vid 2:a handsuthyrning av bostadsrätt är hyran inte kopplad till avgifter, ränta och lån utan bestäms enligt bruksvärdesprincipen, se avsnittet ovan om hyra. Nedsättning av hyran Det är inte bara du som måste fullgöra dina skyldigheter, utan även hyresvärden. Om inte hyresvärden fullgör sin del av hyresavtalet kan du som hyresgäst få nedsättning av hyran. För att en nedsättning av hyran skall bli aktuell måste det finnas en

6 faktisk brist i lägenheten. Vidare måste hyresvärden vara medveten om bristen och haft en chans att rätta till bristen. Fall då nedsättning av hyran har kommit till stånd är t.ex. störande grannar (skrik, bråk och hotelser), fukt och mögel i badrum, kyla (under 18 grader) och ohyra. Hyreskontrakt Det är alltid bra att ha ett skriftligt hyreskontrakt. Som hyresgäst har du alltid rätt att få ett skriftligt kontrakt om du begär det. Om du hyr i 2:a hand är det bra för att visa vad som överenskommit om hyrestid, uppsägningstid, hyra m.m.. Det är svårt att utforma ett eget kontrakt så att det blir fullständigt. Det enklaste är därför att köpa ett färdigt formulär antingen på bokhandeln eller beställa ett från nätet. 1:a hand Du får besittningsskydd direkt. Det kommer ig till nytta när hyresvärden har sagt upp dig. Genom att föra talan i hyresnämnden kan du få förlängning av hyresavtalet. I vissa fall (se 46 hyreslagen) har hyresgästen inte rätt till förlängning av avtalet. 2:a hand Besittningsskydd uppkommer om hyresförhållandet har varat i mer än två år. Besittningsskyddet gäller då mot 1:a hands-hyresgästen, inte mot hyresvärden. Skyddet är svagt och innebär endast att förstahands hyresgästen inte får säga upp dig för att hyra ut lägenheten till någon annan.

7 Uppsägning Huvudregeln är att en uppsägning skall vara skriftlig och undertecknad. Uppsägningstiden räknas alltid från följande månadsskifte. Obestämd hyrestid (tillsvidarekontrakt) 3 månaders uppsägningstid Bestämd hyrestid Hyrestid Uppsägningstid < 2 veckor 1 dag > 2 v till 3 mån 1 vecka > 3 mån 3 månader Avtal som strider mot ovanstående uppsägningstider gäller endast om de är till fördel för hyresgästen. Observera att om Du har ett hyresavtal på bestämd tid, måste hyresvärden säga upp dig tre månader före datumet för hyreskontraktets upphörande. Om hyresvärden inte gör det förlängs hyresavtalet på obestämd tid. Allmänna tips till dig som hyresgäst - Teckna hemförsäkring. - Vänd dig till Försäkringskassan och ansök om bostadsbidrag om din hyra är hög. - Du skall vara folkbokförd där du bor. - Utnyttja möjligheten av att få en hög hyra prövad av Hyresnämnden. Ifrågasätt fakturor från hyresvärden på tapetvåder och dylikt. En del hyresvärdar försöker att få hyresgäster att betala för sådant som i själva verket är normalt slitage. Om t.ex. en våd är skadad skall du bara betala för en våd, inte för omtapetsering av hela rummet.

8 Länkar Hit kan du vända dig med hyresfrågor: Om du letar efter lagtext kan du gå in på - Du kan alltid vända dig till Kårjuristerna får råd och hjälp. Mottagnings- och telefontid ( ) är på onsdagar mellan Kårjuristerna når du även via mail karjuristerna@sverige.nu - Du kan också vända dig till vice ordförande på Uppsala studentkår som har ansvar för bostadsfrågor, på vice.soc@us.uu.se, eller , på kontorstid dagligen. Denna broschyr är framtagen av Kårjuristerna på initiativ av Uppsala Studentkår. Broschyren är framtagen i april 2004.