Start-PM. Ärendet Dnr MSN/2014:541. Planutskottet. Detaljplan för Västra Bosön

Transkript

1 Dnr MSN/2014:541 Planutskottet Start-PM Detaljplan för Västra Bosön Ärendet Idag finns områdesbestämmelser som omfattar Västra Bosön. Bestämmelsernas syfte är att bevara den kulturhistoriskt värdefulla bebyggelsen. De reglerar dock inte bebyggelsens utformning gällande höjd och utbredning, vilket har gjort det svårt att tolka bestämmelserna. Stora byggnader har också bidragit till att förvanska kulturmiljön. En ny detaljplan behöver upprättas för att reglera bebyggelsens omfattning och storlek, samt uppdatera bestämmelserna för det kulturhistoriska värdet. Orienteringskarta med planområdets läge

2 Förutsättningar och förändringar Syfte Planens syfte är att reglera de byggrätter som gäller på varje fastighet, byggnadernas höjd och antalet lägenheter. Detaljplanen ska också ta hänsyn till och reglera det kulturhistoriska värdet i området. Bosön Rudboda torg Planområdets läge på Bosön. Planområdets exakta gräns kommer att fastställas under detaljplaneprocessen. Geografisk avgränsning och markägoförhållande Området är cirka 10 hektar stort och beläget på norra Lidingö. Det utgörs av 23 fastigheter med villabebyggelse intill Bosövägen och Boviksvägen. En fastighet ägs av staden genom Lidingö stads tomaktiebolag resten av fastigheterna är i privat ägo. Inom planområdet är 75 personer folkbokförda. Endast två fastigheter är utan permanent bosatta personer. 2

3 Planförhållanden och riktlinjer Översiktsplan 2012 anger att pågående markanvändning, bostäder, är lämplig. I det kulturmiljöprogram Lidingös kulturhistoriska miljöer, som antogs av kommunfullmäktige 1990 och som översiktsplanen hänvisar till noteras området som kulturhistorisk helhetsmiljö. På miljö- och stadsbyggnadskontoret pågår en uppdatering av kulturmiljöprogrammet som ska vara klar För området gäller områdesbestämmelser som vann laga kraft (aktbeteckning 0186-P99/1111-1). Syftet med områdesbestämmelserna är att bevara den kulturhistoriskt värdefulla bebyggelsen. Bestämmelserna reglerar markanvändning samt byggnadernas placering och utformning. Strandskyddsförordnande Strandskydd gäller i delar av vattnet liksom delar av fastigheterna Lidingö 5:120, 5:122 och 5:123. Enligt Miljöbalken 7 kap. 18 återinträder strandskyddet för bland annat området där strandskyddet upphävts i detaljplan eller områdesbestämmelser om bestämmelserna ersätts med en ny detaljplan. Aktuellt planområde ligger inom 100 meter från stranden och omfattas således av denna bestämmelse. Tidigare ställningstagande och beslut Efter att områdesbestämmelserna vann laga kraft har förändringar skett och ett antal bygglov har givits. Områdesbestämmelser reglerar inte byggrätter vilket ger en otydlighet vid beslut om bygglov. Uthusen och annexbostädernas storlek är reglerade endast som att de ska underordna sig huvudbyggnaden i storlek som enskild byggnad och i sammanlagd omfattning. Detta har lett till att många ansöker om att både utöka huvudbyggnaden och bygga större annexbostäder eller uthus, vilket påverkar det kulturhistoriska värdet. Syftet med områdesbestämmelserna motverkas därmed. Ett antal bygglov har på senare tid avslagits av miljö- och stadsbyggnadsnämnden då vissa fastigheter har bedömts vara fullbyggda. Stads- och landskapsbild Lidingö är en skärgårdsö med ett typiskt skärgårdslandskap med sprickdalar, klippor, stränder och lummig vegetation. Området runt Grönstaviken och Bosön är inget undantag. Bebyggelsen är underordnad landskapets former, trädens höjd och anpassad till terrängförhållandena. Vegetationen ger ett grönt och naturligt intryck. Området har huvudsakligen karaktären av bebyggelse som är inbäddad i grönska. På vissa fastigheter finns stora ekar och andra ädellövträd som är viktiga att bevara. Den södra delen av planområdet sluttar mot sydväst och vegetationen består av gles lövträdsskog. Den norra delen består av blandskog med vissa kraftiga lövträd. De uppvuxna träden är av stort värde för att karaktären ska behållas. 3

4 På fastigheterna finns få avgränsningar mellan fastigheterna i form av höga häckar eller plank. På vissa ställen finns lägre och genomsiktliga staket. Höjdskillnader tas främst upp av stenmurar. Vattenområde Utmed den norra delen har marken delvis fyllts ut på och 1920-talet. Utfyllnaderna avslutades med strandskoningar i sten. På några fastigheter fanns ångbåtsbryggor. Långa utskjutande bryggor hade ofta en badhytt ytterst. Inom hela planområdet finns ett tjugotal bryggor. Bebyggelse Fastigheterna är bebyggda med ett större hus, huvudbyggnaden, placerad ungefär mitt på tomten. Utöver byggnaden finns det ofta en till två annexbostäder som tidigare användes för sommarboende och tjänstefolk. De är oftast placerade nära tomtgränserna åt sidorna och upp mot vägen. Annexbostäderna utgör komplementbebyggelse och är en ursprunglig del av kulturmiljön. Fastigheterna är bebyggda i varierande grad, från 1/20 av tomten till 1/5. Trots områdesbestämmelserna som tydligt beskriver att komplementbyggnaderna ska vara underordnade huvudbyggnaden har nio av fastigheterna komplementbyggnader vars sammanlagda yta är större än huvudbyggnaden. Byggnader De flesta husen på den norra sidan tillkom från 1885 fram till sekelskiftet. Här finns t ex Stora Björkudden, Stora och Lilla Marielund och Katrinelund. På södra sidan byggdes Rutsdal, Klashäll och Heleneborg runt Övriga hus tillkom på 1920-talet. Huvudbyggnaderna var ofta rektangulära i ett till ett och ett halvt plan. Byggnader upp till två och ett halvt plan förekommer dock. Taken var huvudsakligen sadeltak med stora takutsprång, Villa Tureberg, Lidingö 5:133 synliga takstolstassar och sparrändar. Torn, spetsiga gavlar och takkupor förekommer. Fasaderna var hyvlat trä, liggande eller stående fas- eller pärlspontpanel. Husen grundlades ofta på naturstenssockel. Annexbostäderna var och är huvudsakligen i en våning med träfasader i till exempel locklistpanel. Husen målades i linoljefärg i en ljus färgskala av gult, brunockra, grått och grönt. Dekorerna var vita eller i en mörkare kulör som inte bröt hårt mot fasadfärgen. Annexoch komplementbyggnader var ofta rödfärgade. 4

5 Kulturmiljö I Stockholms läns museums inventering från 1995 av kulturhistorisk värdefull bebyggelse betecknas byggnader på fastigheterna Lidingö 5:120, 5:190 och 5:132 som kulturhistoriskt omistliga. På fastigheterna Lidingö 5:122, 5:124, 5:126, 5:127, 5:129, 5:131 och 5:189 finns byggnader som betecknas som kulturhistoriskt värdefull. Förändringar har skett på vissa av byggnaderna och en inventering krävs. Detta kommer att ske inom ramen för uppdatering av kulturmiljöprogrammet. Fastighetsstrukturen är viktig för områdets karaktär. Karta som visar kulturhistoriskt värdefulla områden och bebyggelse. Grön cirkel märker ut kulturhistoriskt värdefull bebyggelse. Röd cirkel märker ut kulturhistoriskt omistlig byggnad enligt Stockholms läns museums inventering. Den rosa färgade ytan visar kulturhistoriskt värdefullt område som behöver skyddas enligt översiktsplanen och orange yta är områden som redan har skydd. Det skrafferade rutiga området är en kulturhistoriskt värdeful helhetsmiljö enligt kulturmiljöprogrammet (rosa boken). 5

6 Markförhållanden Marken består av berg i dagen och morän, vilket ger goda grundläggningsförhållanden. Markens höjder varierar från 0 meter till 20 meter över havet. Enligt analyser som gjordes i samband med att översiktsplanen togs fram riskerar delar av planområdet att översvämmas på grund av klimatförändringar. Länsstyrelsen rekommenderar att ny bebyggelse inte tillkommer på en nivå under +2,95 meter enligt höjdsystemet RH2000. I området är 26 byggnader belägna under denna markhöjd. En huvuddel av denna bebyggelse är komplementbyggnader. Gator och trafik Södra området nås via Boviksvägen och det norra via Bosövägen. Vägarna är grusbelagda, vilket är värdefullt för områdets karaktär. De sköts av staden. Några fastigheter har infarter över stadens mark, vilka är säkerställda genom servitut. Gång- och cykelväg finns på delar av Bosövägen. Buss 211 trafikerar Bosön åtminstone en gång per timme på vardagar. Det finns även flera busslinjer som passerar Rudboda torg med god turtäthet, meter från fastigheterna i området. All parkering sker på egen fastighet. Teknisk försörjning Fastigheterna är anslutna till kommunalt vatten och avlopp. Dagvattenhantering ska i första hand ske på den egna tomten. I området finns kommunal avfallshämtning. Störningar Buller Enligt trafikbullerutredning framtagen av Ramböll Sverige AB är området inte bullerstört. Tillgänglighet Området är relativt kuperat. Huvuddelen av befintlig bebyggelse klarar av bestämmelser kring tillgänglighet. Det finns dock vissa fastigheter som kan behöva undantas från gällande bestämmelser för tillgänglighet där terrängförhållandena omöjliggör att bostadshusets entréer kan nås med bil. Miljökonsekvenser En behovsbedömning ska alltid genomföras i planarbetet. I nuläget bedöms ändringen inte innebära betydande negativ miljöpåverkan. 6

7 Kommunal service Närmast planområdet ligger Rudboda skola. Det finns även några förskolor, både kommunala och privata, i Rudboda. Viktiga frågor i planeringen Under planarbetet återstår en rad frågor och alternativa lösningar att bearbeta och utreda vidare. En reglering av byggrätter och bebyggelsens utformning kräver en dialog med fastighetsägarna, vilket bör vara det som inleder arbetet med en ny detaljplan och som sedan följer hela processen. Det kulturhistoriska värdet har förändrats sedan 1990, varför nya inventeringar och förslag till skydd för området behövs. Till att börja med behövs en inventering och analys av den nuvarande bebyggelsen för att kunna bedöma bebyggelsens utformning, omfattning, storlek och högst antal lägenheter som är lämplig för varje fastighet. Strandskyddet. Hur befintlig vegetation som är karaktärskapande kan skyddas. Hur befintlig och ny bebyggelse ska förhålla sig till översvämningsrisk. Ta ställning till eventuella fastighetsregleringar mellan allmän plats och privata fastigheter. Genomförande och ekonomi Kostnaden för planläggningen tas ut genom planavgift i samband med bygglov. Planprocess och tidplan Detaljplanen föreslås handläggas med normalt förfarande utan program och kan under förutsättning att planutskottet fattar beslut om föreliggande start-pm handläggas enligt följande preliminära tidsplan: Samråd 3:e kvartalet 2015 Granskning 2:a kvartalet 2016 Antagande 4:e kvartalet 2016 Medverkande Planarbetet handläggs av planarkitekt Ingela Isaksson, miljö och stadsbyggnadskontoret. 7

8 Miljö- och stadsbyggnadskontorets sammanfattande bedömning Miljö- och stadsbyggnadskontoret bedömer att en ny detaljplan behövs för att ge en tydlighet i vad som gäller för varje fastighet. En ny detaljplan kommer både att stärka rättsäkerheten för varje enskild fastighetsägare och stärka skyddet för den kulturhistoriskt värdefulla miljön. Miljö- och stadsbyggnadskontoret Malin Lindqvist Planchef Ingela Isaksson Planarkitekt 8