UTLÅTANDE EFTER UTSTÄLLNING 2

Transkript

1 Dnr MN/ Detaljplan för Del av Hålkedalen 1:7 m fl Strömstads kommun UTLÅTANDE EFTER UTSTÄLLNING 2 HUR UTSTÄLLNINGEN HAR BEDRIVITS Miljö- och byggnämnden beslutade att genomföra en andra utställning gällande rubricerat ärende. Planhandlingarna har varit utställda under tiden Planförslaget har funnits utställt i informationen på Strömstads Stadshus och på Stadsbiblioteket. Planförslaget har även funnits tillgängligt på kommunens webbsida. INKOMNA SYNPUNKTER Följande skriftliga synpunkter har inkommit till och med : 1. Länsstyrelsen i Västra Götalands län Inkom Statens Geotekniska Institut - SGI Inkom Trafikverket Inkom Lantmäteriet Inkom Fortum Distribution AB Inkom Västtrafik Inkom Hålkedalen GS:3, Ladbergets samfällighetsförening, Kjell Haave Inkom Kommunstyrelsen Inkom Barn- och utbildningsnämnden Inkom Tekniska förvaltningen Inkom Anja och Klas Johansson (Hålkedalen 1:67), Ingunn Hjelseth och Ivar Nilsen (1:64), Christer Rosenbaum och Monica Sandström (1:65), Lars Lycke (1:75), Elisabeth Wallin (1:42) Inkom Ingunn Elisabeth Hjelseth (Hålkedalen 1:64) Inkom

2 1. Länsstyrelsen Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 12 kap 1 PBL och nu kända förhållanden att planen kan accepteras och därför inte kommer att prövas av Länsstyrelsen om den antas. Detta förutsätter att planen säkerställer vissa frågor i enlighet med vad som anges nedan gällande bergras och blocknedfall. Motiv för bedömningen Länsstyrelsen befarar inte att riksintresse enligt miljöbalken (MB) påtagligt kommer att skadas, att mellankommunal samordning blir olämplig, att miljökvalitetsnormer enligt miljöbalken inte iakttas, att strandskydd enligt 7 kap miljöbalken upphävs i strid med gällande bestämmelser. Länsstyrelsen befarar inte att bebyggelsen blir olämplig med hänsyn till översvämning eller erosion. Det måste dock säkerställas att bebyggelsen inte blir olämplig med hänsyn till de boendes och övrigas hälsa eller säkerhet eller till risken för olyckor. Det är otydligt på vilket sätt risken för bergras och blocknedfall tas om hand. Det är angeläget att kommunen säkerställer att ingen risk finns när bygglov ges. Marken ska då vara lämplig för sitt ändamål. Åtgärder kan behöva vidtas både på tomt- och naturmark, vilket inte kan säkerställas med planbestämmelser då dessa endast kan avse skyddsåtgärder på den egna tomten. Länsstyrelsen anser därför att exploateringsavtalet behöver reglera mer än vad som framkommer av genomförandebeskrivningen. Det måste framgå att marken (inom respektive delområde) behöver iordningställas för byggande i ett sammanhang (vägar och ev schakt) och att det därefter görs en besiktning av bergbranterna och att det (vid behov) genom rensning eller att man på annat sätt säkerställer att det inte föreligger någon risk för bergras och blocknedfall på lång sikt. Övriga synpunkter Trafik Lämplig utformning av korsningen i anslutningen till väg 176 har inte studerats. Länsstyrelsen håller med Trafikverket om att korsningens utformning gärna skulle ha behandlats inom ramen för detaljplanen. Då det pågår flera planläggningsprojekt i området är det viktigt att trafiklösningar som syftar till att ge en god tillgänglighet, framför allt för gående och cyklister samt ökad säkerhet inte skjuts på framtiden. Trafikverket ser det som särskilt angeläget att barn erbjuds möjlighet till säkra vägar till skolor och fritidsverksamheter. Gångvägar, GC-vägar och bilvägar som kommer att användas av gående ska planeras och utformas med hänsyn till dagens krav på tillgänglighet. Trafikverket har tidigare haft synpunkter på att det i planbeskrivningen sägs att huvudgatan i en framtid kan utnyttjas för utnyttjas för ytterligare bebyggelse öster om nu aktuellt område. Länsstyrelsen anser att vägens lämplighet för att försörja ytterligare bebyggelse kan prövas när det är aktuellt. En ny GC-bana finns nu redovisad mellan väg 176 och planområdet. För att hålla en hög kvalitét på tillgängligheten för gång- och cykeltrafikanter, i enlighet med Trafikverkets yttrande, anser Länsstyrelsen att även gata 3 i planen bör innehålla en fullgod GC-bana. Detta för att den ska vara lämplig i ett längre perspektiv med fler bostäder österut. 2

3 Riksintresse Planområdet omfattas av de särskilda hushållningsbestämmelserna enligt miljöbalkens 4 kap 1-3. Länsstyrelsen har i samrådsyttrandet givit uttryck för den betydelse som exploateringsgrad och byggnadslägen i områdets känsligaste delar har som kriterium för skada på riksintresset. Hänsyn måste tas till de samlade natur- och kulturvärdena, där landskapsbilden i detta fall är av största betydelse. Länsstyrelsens bedömning är att exploateringen kan göras utan att skada riksintresset påtagligt. Kommunen har gjort kompletteringar för att visa på den påverkan som föreslagen bebyggelse ger på landskapsbilden. Fotomontage, sektion och planbestämmelser visar på rimlig påverkan. Det är dock olyckligt att inte befintliga väg- och va-strukturer västerut utnyttjas i högre grad. Det ger en onödig, om än relativt liten, påverkan på naturområdet. Friluftslivet Länsstyrelsen anser fortfarande att det är svårt att utläsa hur nätet av befintliga gångstigar bevaras för att öka tillgängligheten till naturen. Det förefaller som att några stigar är markerade på illustrationskartan men lite tyder på någon anpassning (utöver den gamla bruksvägen ). Geoteknik Den nedre delen av Hålkedalsvägen är idag översvämningsdrabbad och bör enligt beskrivningen höjas till minst +1,5m. Det är lämpligt att motivera just den nivån i relation till både dagens och framtida extremsituationer och för att säkerställa detta komplettera plankartan med en plushöjd. Radon Länsstyrelsen vill uppmärksamma kommunen på att planbestämmelsen angående radon är onödig. Det är byggherren som ansvarar för att byggnaderna uppförs i enlighet med bestämmelserna i bl a PBL och BBR. Denne måste alltså se till att gränsvärdet för radon inte överskrids, det behöver inte skrivas in i en planbestämmelse för att gälla. Men det är lämpligt att frågan kommenteras i planbeskrivningen eller att det invid plankartan ges en upplysning om nivån på radonavgången från marken (låg, normal, hög) och att byggnaderna ska ges ett tekniskt utförande (radonsäkert radonskyddat) så att gränsvärdet för radon inte överskrids. Miljömål Kommunens bedömning är att förslaget inte strider mot de egna miljömålen. Länsstyrelsen efterlyser en mer aktiv hållning där förslaget istället prövas från utgångspunkten om det bidrar till att uppfylla de egna målen. För den allmänna förståelsen av förslaget är det sedan lämpligt att beskriva detta bidrag. Upplysning Länsstyrelsen har, med stöd av 7 kap 15 andra stycket miljöbalken, förordnat att del av mark inom rubricerade detaljplan, som nu är strandskyddad, inte längre skall omfattas av strandskydd i det fall detaljplanen vinner laga kraft. Det gäller fem småhus i det nordvästra hörnet. Vägen är dock inte ett så bestående privatiserande, såsom kvartersmark för bostäder, att upphävande av strandskyddet är lämpligt. För vägen får kommunen besluta om dispens separat. 3

4 Kommentar: Exploateringsavtalet ska ta upp frågan om bergras och blocknedfall enligt Länsstyrelsens synpunkter. I ett inledande skede av planarbetet hade kommunen ett möte tillsammans med Trafikverket för att titta på vilka möjligheter till åtgärder på väg 176 det fanns för att öka säkerheten för framförallt oskyddade trafikanter. Kommunen fortsätter gärna denna diskussion för att förändra karaktären på väg 176. Kommunen anser att gata 3 kommer att klara GC-trafik då det endast är ett fåtal fordon som kommer att trafikera denna. Ombyggnaden av Hålkedalsvägen samt den föreslagna bussvändslingan kommer att anläggas efter framkomna geotekniska förutsättningar. Den bedömning som görs är att den nya vägkroppen kommer att byggas upp med en s k lättfyllning, viktkompensation, för att reducera framtida sättningar. Planbestämmelsen om radon tas bort. 2. SGI SGI:s tidigare bedömning från förra utställningen kvarstår, d v s att planområdets geotekniska förutsättningar har klarlagts på ett för planskedet tillfredsställande sätt. Administrativ bestämmelse rörande bergsäkring har införts. Förutsatt att denna bestämmelse är plantekniskt godtagbar har SGI ingen synpunkt om detta förfaringssätt. SGI noterar att det nu anges i planbeskrivningen att ny väganslutning bör höjas till minst +1,50 m och dras längre söderut i fastmarksområedet med hänsyn till risken för översvämning och att det anges att de geotekniska förutsättningarna härför ska beaktas. SGI vill understryka vikten av detta och förutsätter att detta bevakas på lämpligt sätt. Kommentar: Bergsäkringen tas även upp i exploateringsavtalet. Ombyggnaden av Hålkedalsvägen samt den föreslagna bussvändslingan kommer att anläggas efter framkomna geotekniska förutsättningar. Den bedömning som görs är att den nya vägkroppen kommer att byggas upp med en s k lättfyllning, viktkompensation, för att reducera framtida sättningar. 3. Trafikverket Lämplig utformning av korsningen i anslutningen mot väg 176 har inte studerats. Trafikverket hade gärna sett att korsningens utformning behandlades inom ramen för planprocessen. Övriga synpunkter från planprocessen kvarstår. Kommentar: I ett inledande skede av planarbetet hade kommunen ett möte tillsammans med Trafikverket för att titta på vilka möjligheter till åtgärder på väg 176 det fanns för att öka säkerheten för framförallt oskyddade trafikanter. Kommunen fortsätter gärna denna diskussion för att förändra karaktären på väg

5 4. Lantmäteriet Lantmäteriet anser att det är lämpligt att det även framgår av plankartan vilken lagstiftning som använts så att man t ex vid framtida fastighetsbildning enkelt kan konstatera detta utan att behöva gå in i planbeskrivningen. Kommentar: Vilken lagstiftning som använts förs in även på plankartan. 5. Fortum Distribution AB Fortum Distribution har en transformatorstation och distributionsledningar inom planområdet vilka önskas behållas. Om arbetet skulle innebära exempelvis flytt av dessa förutsätts att ekonomisk kompensation utgår för den fördyring som kan uppstå. Alla schaktningsarbeten för områdets elförsörjning inom planområdet bekostas av exploatören. Kommentar: Informationen lämnas vidare till exploatören. 6. Västtrafik Ingen erinran. 7. Hålkedalen GA:3, Ladbergets samfällighetsförening, Kjell Haave Planen beskriver inte de verkliga problem som finns vid Hålkedalsvägen. När havsnivån stiger gå vattnet upp i dikena och Hålkedalsvägen översvämmas på flera ställen. Havsvattnet kommer in från två håll, dels genom trumman under väg 176 och dels genom en trumma längre in på Hålkedalsvägen. Ska sedan dagvatten från den nya lokalgatan rinna ner på Hålkedalsvägen kommer detta att förorsaka översvämning av vägen. Dimensioneringen av dagvattenledningar och diken behöver ses över. Kommentar: Dagvatten från planområdet kommer att ledas ut via ett antal rinningsvägar där en del av området kommer att avledas till de befintliga diken som idag samlar dagvatten längs Hålkedalsvägen och vidare under väg 176 till havet. Kvarvarande öppna rinningsvägar från planområdet kommer att ha längder överstigande ca 500 m innan dagvatten når allmänna vägen vilket har bedömts som en utjämnande faktor och ej negativt påverkar dagvattensituationen kring väg 176. Dagvatten från planområdet utgör en mycket liten del av det totala nederbördsområde som avvattnas via dagvattenkulverten under väg 176. I samband med planområdets utbyggnad kommer Hålkedalsvägen att byggas om och förses med en bussvändslinga. Nuvarande problem med årliga översvämningar kommer att förbättras då vägen kommer att bli förlagd på en högre nivå och samtliga dagvattenanordningar kommer att byggas om. 5

6 8. Kommunstyrelsen Ingen erinran. 9. Barn- och utbildningsnämnden Det är viktigt att det finns en säker passage över väg 176 för oskyddade trafikanter. Kommentar: Hela sträckan av väg 176 studeras separat för att hitta säkra trafiklösningar. En bussvändslinga inom området gör att skolbarn inte behöver passera vägen till och från bussen. 10. Tekniska förvaltningen Tekniska förvaltningen lämnar ett par redaktionella kommentarer på materialet angående dagvatten, va-ledningar och framtida förrättning. Kommentar: Planhandlingarna justeras enligt Tekniska förvaltningens synpunkter. 11. Anja och Klas Johansson (Hålkedalen 1:67), Ingunn Hjelseth och Ivar Nilsen (1:64), Christer Rosenbaum och Monica Sandström (1:65), Lars Lycke (1:75), Elisabeth Wallin (1:42) Fastighetsägarna vill veta vad som utgör skälet till att inte dra vägen till aktuellt bostadsområde i Hålkedalen från Tjärndalen/Stare. Så som den nu planeras är den onödigt lång, behöver komma högre för översvämningsrisken samt stabiliseras, vilket kommer leda till en hög kostnad. Detta ger fler tomter för att finansiera vägbygget. Tomter borde tas fram som passar ortsbefolkningen med det löneläge som finns här. En alternativ väg kan tas fram via Tjärndalen där kraftledningen går idag. Kraftledningen ska grävas ner och då borde man kunna bygga en väg här istället. Ingen blir drabbad av ett sådant förslag. Ytterligare bostadsområden kan då tas fram längre österut. Respons från kommunen önskas på detta förslag. Bussvändslingan kan också med fördel finnas i anslutning till Stare. Det är också bra att förbinda Hålkedalen och Stare med en gång- och cykelväg. Då kan man koppla ihop detta med Tjärndalens friluftsområde. Planbeskrivningen redovisar att vägen ska höjas minst + 1,5 m, hur mycket kan den max höjas? Fastighetsägarna till 1:67 önskar en visning på plats där denna höjning redovisas. Enligt kravspecifikationer för detaljplaner ska en prognos för kommande 10 års period när det gäller buller göras. Hur ser den ut för området med tanke på att det kan komma att byggas mer hus i framtiden? Det är idag väldigt lyhört mellan bergväggarna. Hur ska detta bli med en tungt trafikerad väg 10 meter från tomtgränsen? Och en bussvändslinga? Hur kompenseras värdeminskningen på fastigheten? Det finns en rädsla för skador på befintliga hus i samband med byggnation och tunga 6

7 transporter då befintliga hus står på lera. Ordentliga mätningar måste göras innan byggnation. Hur kompenseras eventuella skador? Finns det några tankar om kompensation för de som redan bor i området? Fastighetsägarna kräver att exploatören bekostar bullerplank, vall och anläggning av häck mot vägen. I framtiden kommer det ligga en väg högre än tomtnivå med fri insyn, trafikbuller och avgaser. Det är även en säkerhetsrisk att ha en väg så nära och högt upp vid en ev trafikolycka, men också med hänsyn till boendes husdjur och barn. Är vägen ens förenlig med miljöbalkens hushållningsprinciper? Befintliga fastigheter vill enbart betala till den samfällighet som de tillhör idag. Avvikelser från denna tolkning bör informeras till berörda. Det önskas information om en av ägarna, Stiftelsen Svenska Ort. Är det en ägare som kommunen antar som fullvärdig exploatör? Kommentar: Den väg som fastighetsägarna föreslår via Tjärndalen bedöms olämplig på flera sätt. Den blir lång, den befintliga vägens standard måste först höjas innan man kommer fram till kraftledningsområdet och kan börja bygga ny väg. Lutningen i denna delen är också alldeles för brant för att vara lämplig som väg. Det har tidigare gjorts studier av området för att se om man kan hitta något lämpligt ställe att dra upp en väg här men detta har övergetts då terrängen är för brant. En god hushållning med marken är att när man väl gör en exploatering så ska man göra den så effektiv som möjligt. Detta innebär bl a att det kan vara lämpligt att ta fram fler tomter så länge infrastrukturen klarar av det. Kommunen har gjort värderingen att detta kan bli ett attraktivt bostadsområde för helårsboende men kommunen har ingen rådighet över prissättningen på tomterna. Att lägga bussvändslingan i Stare är inte aktuellt. Avståndet blir för stort för små barn. Däremot kan det i framtiden bli möjligt med en koppling mellan områdena med gång- och cykelväg. I detta skede finns ingen maxhöjd på vägen. Det behövs noggrannare undersökningar och projektering för att veta exakt var den hamnar och dessa studier görs inte i planskedet. Att man satt en minsta höjd är för att säkerställa att den inte kommer för lågt och för att få en bra profil på vägen. När det gäller trafikbuller för det aktuella området finns inget som tyder på att man når några gränsvärden. Prognoser för trafikbuller finns för väg 176 där det går betydligt mer trafik och även där klaras gällande riktvärden. Utifrån detta anses det inte nödvändigt att utreda frågan mer när det gäller buller för en väg med så liten trafikbelastning. Kommunen anser inte att den nya vägen kan klassas som en tungt trafikerad väg. Det är en matargata till ett bostadsområde och trafiken kommer att vara begränsad. 7

8 Hålkedalen och Stare är sedan länge utpekat i kommunens översiktliga planering som framtida bostadsområde och det är nu åt detta håll som staden växer. Denna fakta har funnits tillgänglig för fastighetsägare i området under många år. En förändring i närområdet kan alltid innebära förändringar i värdet på fastigheter. Om det finns saker som påverkar negativt finns det också sådant som påverkar positivt. En säkrare skolväg med bussvändslinga inom området och anlagda lekytor kan vara sådant som påverkar även befintliga fastigheters värde positivt. Några andra kompensationer är inte aktuellt. Länsstyrelsen har svarat att vägen är förenlig med miljöbalken men att de gärna hade sett att man istället nyttjat befintlig väg genom Tallhöjden då det hade varit en bättre hushållning med marken. Genomförandebeskrivningen beskriver hur en framtida förvaltning av området kan se ut. Den exakta utformningen hanteras i den lantmäteriförrättning som följer efter att detaljplanen vunnit laga kraft. I förrättningen informeras alla berörda parter. 12. Ingunn Elisabeth Hjelseth, Hålkedalen 1:64 När vägen vid Hålkedalen 1:64 ska höjas och få mer trafik kommer trafikföroreningar och buller öka markant. Nuvarande tomt kommer att ligga lägre än vägen vilket kommer minska värdet på fastigheten. De privata zoner som finns på tomten idag kommer att försvinna. Fastighetsägaren önskar ett staket/bullerplank i kanten av vägen. Befintlig infart till tomten måste höjas när vägen höjs vilket fastighetsägaren räknar med sker automatiskt när vägen görs om. Kommentar: Kommunen gör bedömningen att även om trafiken kommer att öka så är det fortsatt en mycket låg trafikintensitet på vägen. Efter förra utställningen diskuterades önskan om ett staket/bullerplan med exploatören. Uppfattningen var då att det fanns en överenskommelse att det är inte trafiken på Hålkedalsvägen som är störande utan den på väg 176. Tankar fanns då på att justera tomten och flytta häcken så att insynen från vägen minskade. Vidare kontakt bör tas med exploatören för att klargöra detta. Infarten till tomten justeras när övriga åtgärder görs på vägen. SAMMANFATTNING Utställning nummer 2 föranleder ett par redaktionella ändringar i planen. 8

9 NAMNLISTA Följande har framfört synpunkter under programsamråd, samråd och/eller utställning som helt eller delvis inte har tillgodosetts: Hålkedalen GA:2, Hålkedalens vägsamfällighet, gm styrelsen Hålkedalen GS:3, Ladbergets samfällighetsförening, gm Kjell Haave Hålkedalen GA:4, Tallhöjdens vatten och avlopps samfällighetsförening Elisabeth Wallin, Hålkedalen 1:42 Ingunn E Hjelseth och Ivar T Nilsen, Hålkedalen 1:64 Jan Högsta, Hålkedalen 1:25 och 1:53 Mette och Vidar Eriksen-Vik, Hålkedalen 1:33 Lars Lycke, Hålkedalen 1:75 Ulla och Thure Luthander, Hålkedalen 1:55 Christer Rosenbaum och Monica Sandström, Hålkedalen 1:65 Claes och Karin Bemert, Hålkedalen 1:68 Annika och Rolf Böhn, Hålkedalen 1:57 Rolf Zettenius, Hålkedalen 1:59 Ole Anton Hagen, Hålkedalen 1:47 Thor Ivan och Torill Kultorp, Hålkedalen 1:54 Helge och Marry Hagen, Hålkedalen 1:60 Anja och Klas Johansson, Hålkedalen 1:67 MILJÖ- OCH BYGGFÖRVALTNINGEN Plan- och kartavdelningen Elin Solvang Planeringsarkitekt 9