Förslag till program för detaljplan Strömstad 4:31 Handel för ICA rev

Transkript

1 Förslag till program för detaljplan Strömstad 4:31 Handel för ICA

2 2 (10) FÖRORD INLEDNING Frykvalla Förvaltning AB har tagit fram detta förslag till program för en ny detaljplan. Avsikten är att visa på fördelarna med en handelsetablering på den aktuella tomten och genom att utreda planeringsförutsättningar påskynda processen med upprättande av detaljplan. Förslaget har utarbetats av Flygfältsbyrån i Göteborg med Olof Olsson som ansvarig arkitekt. Syfte Syftet med programmet är att möjliggöra en utveckling av handelsverksamhet i området. Programmet kommer att resultera i en detaljplan. Programområdet används idag för industriverksamhet. Inom området önskar ICA att bygga en dagligvaruhandel enligt konceptet ICA Kvantum/ Mini- maxi butik. Planområdet, läge, storlek, ägarförhållanden Programområdet är beläget i Strömstad tätort ca 1,5 km väster om centrum. Det har ett strategiskt läge invid Ringvägen som möjliggör god tillgänglighet med enskilda och kollektiva transportmedel. Det omfattar fastigheten Strömstad 4:31 som har en areal av ca m² och ägs av Frykvalla Förvaltning AB. Läget framgår av fig. 2 på sidan 3. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDE Tomten från Myrängsvägen Översiktsplan Den kommunomfattande översiktsplanen är antagen år För Strömstads tätort (U1) anges ett antal kommunala mål. Några särskilda mål för aktuellt område anges inte.

3 3 (10) Fördjupad översiktsplan Programområdet ingår i fördjupad översiktsplan för Strömstad tätort med Skee, samrådshandling daterad I planen anges markanvändningen till verksamheter. Marken söder om tomten anges som park/stadsnatur. I Näringslivsstrategier för Strömstads kommun anges att kommunen, i ett långsiktigt hållbart perspektiv och i samspel med marknadens aktörer, ska utveckla och stärka bland annat service och näringar. I den fördjupade översiktsplanen beskrivs föreslagna infartsvägar till Strömstad. En ny södra infart planeras från Skee till Strömstad utmed järnvägens sträckning. Den kommer att innebära att programområdet får ännu bättre kontakt med det överordnade trafiknätet. Ny E6 Programområdet Programområdet Fig. 1. Fördjupad översiktsplan med programområdet samt infartsvägar Fig. 2. Del av fördjupad översiktsplan

4 4 (10) Riksintressen Programområdet berörs inte av riksintressen. Förordnanden mm Ringvägen är allmän väg med nr 176, bärighetsklass BK 1 och klassad som sekundär transportled för farligt gods. Även Prästängsvägen är allmän väg med nr Gällande detaljplaner beskaffenhet att närboende ej vållas olägenheter med hänsyn till sundhet, brandsäkerhet och trevnad. Bostäder får anordnas för tillsyn av området. Tillåten byggnadshöjd är 8 meter. Det avser höjden till takfot och därutöver får tak byggas. En stor del av tomten får bebyggas. Längs tomtgränsen finns en zon som varierar från ca 6 m till ca 15 m som inte får bebyggas. Kommunala beslut Miljö- och byggnämnden har vid sammanträde medgett prövningstillstånd för att upprätta detaljplan. För området gäller detaljplan 127, del av Strömstad, Prästängens industriområde. Den anger markanvändningen till industriverksamhet av sådan Fig. 3. Del av gällande detaljplan

5 5 (10) PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR Omkringliggande mark och bebyggelse Programområdet, även benämnt tomten i nedanstående avsnitt, är beläget i en trång dalgång i öst-västlig riktning. Mot öster vidgas dalgången och där är Prästängens industriområde beläget. Industriområdet består av småskalig industri, verkstäder och viss handel med motorfordon och dylikt. Norr om tomten har nyligen uppförts ett bostadsområde som är beläget högt över Ringvägens marknivå. Omedelbart söder om tomten finns ett naturområde som även är av kulturhistoriskt intresse. Det är redovisat i kommunens naturvårdsplan. Befintlig mark och bebyggelse inom området Tomten är bebyggd med en industribyggnad som tidigare använts för Perstorps processindustri och Herskedal fiskindustri. Sedan ett antal år är driften nedlagd. Området används nu för lager- och transportverksamheter. Byggnaden ligger i mitten av tomten och har en inlastning på västra sidan. På östra sidan finns en stor parkeringsplats som angörs från Prästängsvägen. Tomtens västra del består av trädbevuxen naturmark. Natur- och kulturmiljö Inom tomten finns inga natur- eller kulturvärden. På området söder om tomten finns ett naturområde som även är av kulturhistoriskt intresse. Det ligger på en höjdrygg och är markant avgränsat mot tomten av branta bergslänter. Området innehåller en fornborg och ädellövskog med ask, ek och lind. Det är klassat som nyckelbiotop av Skogsvårdsstyrelsen. Mellan fornborgen och järnvägen i söder växer det stenfrö, som är en rödlistad art. Mot Drivnäs i öster är det berg med kratt och ekdominerad lövskog. Nedanför berget växer fågelkratt och stenfrö. Området är redovisat i Naturvårdsplanen som nr 15. Geoteknik och radon I den gällande detaljplanen anges att det finns grundundersökningar utförda för tomten och för Ringvägens utbyggnad. Där konstateras att grundförhållandena är mestadels goda och utgör inte något hinder för utbyggnad av området. En kontroll av grundförhållandena kommer att utföras i planskedet. Norra Bohuslän har ofta normal till hög radonrisk och en mätning kommer att utföras i planskedet. Service Offentlig service finns i Strömstads centrum ca 2 km från området. Strömstads gymnasium ligger utmed Ringvägen ca 1 km från området. Ungefär samma avstånd är det till Strömstiernaskolan, som är en 7-9-skola. I närheten av den ligger Odelbergsskolan, som är en F-6-skola. Strömsvallen med fotboll, tennis mm ligger också nära programområdet. Bostadsområdet norr om tomten Kommersiell service finns i Strömstads centrum, med ett stort utbud av affärer. Det finns också ett stort utbud utmed Oslovägen, där volymkrävande handel har samlats. Avståndet dit är drygt 1 km. Det saknas dagligvaruhandel i närområdet.

6 6 (10) Vägtrafik Området matas från Ringvägen som är en viktig del av tätortens trafiknät. Härifrån når man lätt centrum och de stora infartslederna till tätorten. Gång- och cykeltrafik Det finns ett utbyggt gång- och cykeltrafiknät med förbindelser från programområdet och norrut utmed Ringvägen och upp mot Odelsberg och skolorna. Kollektivtrafik Området betjänas av busslinje 896. Den har låg turtäthet med ca 8 turer på vardagar och ett fåtal turer på lördag och söndag. Vatten och avlopp Området är anslutet till det kommunala va-nätet. Det finns också en egen källa för processvatten. Spillvatten leds till reningsverket vid Österröd. Reningsverkets kapacitet är begränsad på grund av höga flöden av ovidkommande vatten under perioder med stor nederbörd. Därför är det särskilt viktigt att lokalt omhändertagande av dagvatten tillämpas där det är möjligt. Avfall Hanteras enligt kommunens avfallsplan. En central återvinningsstation finns på Österröd, söder om planområdet. Energi Området har idag en egen värmeanläggning. Möjligheter finns att ansluta till fjärrvärmeanläggning på Prästängens industriområde. Det finns en transformatorstation i befintlig byggnad. Den kommer att flyttas i samband med utbyggnaden. Gång- och cykelväg längs Ringvägen

7 7 (10) FÖRSLAG TILL MARKANVÄNDNING Etablering av livsmedelsbutik, ICA Kvantum Prästängen I nuläget har ICA en mycket svag omsättningsandel (3%) av dagligvaruhandeln i Strömstads kommun. ICA får ofta kundförfrågningar om när man tänker etablera en ny butik i kommunen. Det är med andra ord inte ytterligare en gränshandelsbutik som efterfrågas utan ett utökat kunderbjudande för Strömstadsborna. Med tanke på övriga butikers lokalisering är det uppenbart att en etablering i de södra delarna skapar en balans i kundflödena och i trafikmängder. Det är idag en koncentration av dagligvarubutiker kring Oslovägen och i de norra delarna av kommunen. En sydligare etablering skulle sannolikt tilltala en stor del av kommuninvånarna som bor i närområdet. Även alla delårsboende och turister i området söder om staden får tillgång till en närbutik. När den nya södra infarten kommer till blir föreslagen butik den naturliga butiken för boende i Skee och kommunens östra delar. Etableringen följer ICAs policy att eftersträva en mångfald av både stora som små butiker. ICA prioriterar också etableringar vid befintliga och planerade trafikflöden för att undvika onödigt ökad trafikbelastning. Fig. 4. Bedömt handelsområde för ICA Kvantum Prästängen

8 8 (10) EuroCash Bebyggelse Ett förslag på tillbyggnad till befintlig industribyggnad har tagits fram av Arkitektbyrån AB. Där föreslås att ca 650 m2 av fastighetens bebyggda yta rives, resterande ca 2800 m2 byggs till med ca 3000 m2. Total yta beräknas bli ca 6000 m2, vilket stämmer väl överens med en större ICA Kvantumbutik. Den befintliga byggnaden föreslås bli utbyggd mot söder och väster. Coop Konsum ICA Supermarket Södertulls Livs Kundparkeringen föreslås i huvudsak bli belägen i öster och inlastningen i väster. Ett förslag till disposition anges i bilden på nästa sida. ICA Kvantum Prästängen Befintlig byggnad har en höjd av ca 10 m i sin centrala del. Föreslås att tillbyggnadsdelen får samma höjd med all handel placerad i entréplanet och smärre delar för personal och kontor i ett övre plan. Om det visar sig ekonomiskt fördelaktigt kan befintlig byggnad komma att rivas och ersättas med ett helt nybyggt hus. Gestaltning Fig. 5. Dagligvarubutiker i centrala Strömstad Dagligvarubutiker i tätorten ICA har upprättat en gestaltningsmanual för sina olika butikskoncept. Här föreslås hur butikerna ska gestaltas från fasader, skyltning, markbehandling mm ned till detaljer då det gäller komplement till bebyggelsen. Dagligvaruhandeln i tätorten är koncentrerad till centrum och utmed Oslovägen. I centrum ligger ICA Supermarket och Coop Konsum. Söder därom återfinns Södertulls Livs. Vid korsningen Oslovägen-Ringvägen ligger EuroCash. Utöver dessa finns några mindre lokala butiker. I den sydöstra delen av tätorten finns ingen dagligvarubutik.

9 9 (10) Förslag till tomtdisposition

10 10 (10) MILJÖKONSEKVENSER Parkering och angöring För verksamheten planeras ett parkeringsbehov av 42 bilplatser / 1000 kvm BTA. Det innebär att ca 250 bilplatser erfordras vid full utbyggnad. Gällande plan har utfartsförbud mot Ringvägen. För att få en god inlastning förslås en ny infart mot Ringvägen mittemot Myrängsvägen, som då kommer att ändras från 3-vägskorsning till 4- vägskorsning. En tidig dialog med Vägverket anger att de anser det olämpligt med kundbilstrafik i denna utfart. Kundtrafiken planeras med utfart mot Prästängsvägen. In- och utfartsfrågan samt disposition av p-platser i förbindelse med in- och utfarter bör ytterligare utredas i planskedet. Kollektivtrafik Kommunen har som avsikt att förbättra kollektivtrafiken, bland annat har diskuterats pendeltrafik Strömstad - Skee. Naturvärden och kulturhistoriska värden De natur- och kulturvärden som finns söder om tomten bör inte bli påverkade i någon nämnvärd omfattning. Om planen genomförs innebär det att det sätts en begränsning på totalhöjden, något som inte finns idag. Landskapsbild Påverkan på landskapsbilden kommer att bli mycket måttlig då bebyggelsevolymen kommer att underordna sig landskapet. Genom en medveten fasadutformning, placering av skyltar etc finns goda förutsättningar för att genomförande av projektet kommer att inverka positivt på stadsbilden. Biotopskydd Det biotopskydd som finns söder om tomten kommer inte att påverkas. Trafik, buller, luft och farligt gods Det som skiljer en handeletablering från den tidigare verksamheten är att handelsverksamheten genererar mer trafik. Någon negativ omgivningspåverkan bör inte ske då närmast belägna bostäder ligger på ett relativt stort avstånd och högt över tomten. GENOMFÖRANDEFRÅGOR Avtal kring genomförande av detaljplanen behöver upprättas mellan exploatören och Strömstads kommun. Befintlig parkeringsplats möter naturen