GRANSKNINGSUTLÅTANDE

Transkript

1 GRANSKNINGSUTLÅTANDE Detaljplan för kvarteret Pråmen, fastigheten Pråmen 1 med flera i Norrtälje stad Ks SAMMANFATTNING Syftet med detaljplanen är att i en planprocess pröva möjligheten att ändra nuvarande användning till bostadsändamål, centrumverksamheter samt ytor för allmän plats som del av den fortsatta utvecklingen av Norrtälje hamn. I kvarteret Pråmen möjliggörs uppförandet av ett bostadskvarter som omsluter en innergårdsmiljö. Lokaler för verksamheter möjliggörs mot Hamnpromenaden och mot Östra Rögårdsgatan. Sammanlagt har 6 yttranden kommit in. Inga synpunkter har inkommit från privatpersoner. GRANSKNINGSFÖRFARANDE Planförslaget, som upprättats av Kommunstyrelsekontoret, har varit utsänt för granskning under tiden t.o.m Brev med information om granskningen har skickats till berörda fastighetsägare och myndigheter. Handlingar har funnits tillgängliga på kommunens webbplats norrtalje.se. SAMRÅDSINSTANSER OCH BERÖRDA Barn- och skolnämnden Bygg- och miljönämnden Lantmäteriet LFV Länsstyrelsen i Stockholms län Norrtälje Energi AB Region Stockholm Trafikförvaltningen Roslagens FK Socialnämnden Swedavia AB Fastighetsägare enligt förteckning POSTADRESS Box 800, Norrtälje Kommunstyrelsekontoret BESÖKSADRESS Estunavägen 14 KONTAKT plan@norrtalje.se

2 REVIDERINGAR EFTER GRANSKNING Med anledning av inkomna synpunkter föreslås följande revideringar av planförslaget: Planbeskrivningen har kompletterats med en tydligare beskrivning och bedömning av de geotekniska förhållandena. Administrativa bestämmelsen Villkor för startbesked har reviderats. Beträffande möjlig 3D-fastighetsbildning kompletteras plankartan med höjdangivelse där gränsen mellan allmän platsmark och kvartersmark framgår. I planbeskrivningen tydliggörs syftet med 3D-fastighetsbildningen. Markanvändningarna Centrum (C1 och C2) har justerats i syfte att förtydliga planbestämmelserna. Den planbestämmelse som tidigare redovisades under Bebyggandets omfattning har vävts in i planbestämmelse C2. I övrigt har redaktionella justeringarna gjorts på planhandlingarna SYNPUNKTER OCH BEMÖTANDE YTTRANDEN UTAN SYNPUNKTER Luftfartsverket Vattenfall Eldistribution AB Trafikförvaltningen Region Stockholm YTTRANDEN MED SYNPUNKTER 1. Länsstyrelsen i Stockholms län Länsstyrelsen har i sin roll att samordna statens intressen, tagit del av synpunkter från Luftfartsverket, daterade 26 april Luftfartsverket har inget att erinra mot detaljplanen. Sammanfattande bedömning Länsstyrelsen bedömer att det inte finns skäl att anta att Länsstyrelsen kommer att pröva kommunens beslut och upphäva detaljplanen med stöd av 11 kap. 11 PBL. Rådgivande synpunkter Nedan följer några av Länsstyrelsens synpunkter som kvarstår gällande råd om tillämpningen av bestämmelserna i 2 kap. plan- och bygglagen, PBL. Dessa infaller inte under Länsstyrelsens prövningsgrunder, men framförs här i granskningsskedet, eftersom vi anser att dessa frågor är av stor betydelse för

3 planens genomförbarhet och påverkan på omgivningen utifrån allmän synpunkt. Hälsa och säkerhet Geoteknik Norrtälje hamn har i utförda geotekniska utredningar konstaterats som ett geotekniskt komplex område med en lerfylld dalgång överlagrade med organiska sediment. Marken har därtill i omgångar genom historien fyllts ut och muddrats. Länsstyrelsen anser att kommunen utifrån denna komplexa situation särskilt behöver beskriva och bedöma risken för skred i planhandlingarna. Kommunen ska i detaljplanen redogöra för om planförslaget medför någon risk för skred och om nödvändigt föra in villkor om förstärkningsåtgärder och planrestriktioner. I planbeskrivningen på sida 11 står det att planen inte bedöms ha påverkan enligt 2 kap. 5 PBL under förutsättning att markförstärkningar utförs för att stabilisera marken. Det specificeras inte vilka stabiliseringsåtgärder som åsyftas. Kommunen bör förtydliga vilka markförstärkningar som krävs inom planområdet samt redogöra hur de ska komma tillstånd innan detaljplanen antas. SGI fastslog i sitt yttrande i samrådsskedet att stabiliteten endast är säkerställd för ett utförande där all tillförd last förs ner till underliggande fasta jordlager genom pålning eller utskiftning av lösa jordlager. Kommunen redogör på sida 35 i planbeskrivningen att då urschaktning för källare planeras kommer en lastreduktion ske. Länsstyrelsen anser att källaren bör regleras i plankartan om den är nödvändig för att stabiliteten ska anses säkerställd. Markföroreningar Kommunen har i plankartan villkorat startbeskedet genom en bestämmelse som lyder Startbesked för bygglov får inte ges innan markens lämplighet för bebyggelse har säkerställts genom att markförorening/-ar har avhjälpts eller skydds- och säkerhetsåtgärder vidtagits på fastigheten. Länsstyrelsen anser att det är bra att kommunen villkorar startbeskedet utifrån att markföroreningarna ska avhjälpas men anser att sista delen av bestämmelsen angående skydds- och säkerhetsåtgärder behöver konkretiseras. Innan planen antas bör kommunen tydliggöra i villkoret vilka skyddsåtgärder som ska utföras. Villkoret bör kompletteras med en egenskapsbestämmelse om skydd mot störningar med stöd av 4 kap 12. Läs mer om villkor i detaljplan på Boverkets hemsida. Beträffande geoteknik har planbeskrivningen kompletterats med en tydligare beskrivning och bedömning av de åtgärder som behöver vidtas inom och kring planområdet. Kommunen avser inte reglera några skydds- eller säkerhetsåtgärder inom planområdet och ändrar den administrativa bestämmelsen villkor för startbesked till följande: Startbesked för bygglov får inte ges innan markens lämplighet för bebyggelse har säkerställts genom att markföroreningar har avhjälpts på fastigheten.

4 2. Lantmäteriet Lantmäteriet anser att utfartsförbud i planområdesgräns behöver ses över. På plankartan finns en sträcka med bestämmelse om utfartsförbud utlagd i planområdesgränsen. Lantmäteriet förtydligar att det inte är möjligt att lägga denna typ av bestämmelse i planområdesgräns. Lantmäteriet föreslås att plankartan utformas på annat sätt eller att utfartsfrågan inte regleras på plankartan. Lantmäteriet anser vidare att 3D-redovisningen bör förbättras. Höjdavgränsning för de olika användningsområdena saknas i planbestämmelserna. För att det ska bli tydligt var avgränsningen är mellan användningsområdena bör höjdangivelser var allmän platsmark slutar och kvartersmark börjar redovisas i anslutning till bestämmelserna. I planbeskrivningen ska även planerad 3D-fastighetsbildning beskrivas för de fastigheter som kommer att beröras av detta. Syftet med 3Dfastighetsbildningen bör även framgå i beskrivningen. Kommunen avser kvarhålla vid utfartsförbud i planområdesgräns. Motivering till detta är att allmän plats intill planområdet planlades i Norrtälje Hamns skelettplan (Dnr ) med syftet att senare kunna planlägga kvartersmark utan att planlägga allmän plats i större utsträckning än nödvändigt. Skelettplanen antogs innan lagstiftningen trädde i kraft avseende utfartsförbud i plangräns. För denna detaljplan bedöms det därför vara motiverat att behålla utfartsförbudet i plangräns. Plankartan kompletteras med höjdangivelse där gränsen mellan allmän platsmark och kvartersmark framgår. Bestämmelse B1 justeras och en tillkommande bestämmelse för lokalgata (GATA2) förtydligar höjdangivelsen. Planbeskrivningen är kompletterad med text om 3D-fastighetsbildning. 3. Bygg och miljönämnden Bygg- och miljönämnden anser att följande kompletteringar och förtydliganden bör göras av planhandlingarna innan detaljplanens antagande: I planbestämmelserna finns det två begränsningar vad gäller centrumändamål i entréplan. Kan dessa skrivas ihop så att de står under samma planbestämmelse blir plankartan mer lättläst. Bygg- och miljönämnden tolkar det som att 40 % av fasadlängden mot norr är mindre än 200 kvm och att de 200 kvm då gör det tvingande att ha centrumändamål i andra delar än mot norr. Är det korrekt att skriva +6 på plankartan utan någon beteckning (avser markens maximala höjd över nollplanet). Det kan lätt blandas ihop med tillåten höjd för byggnader och gör bestämmelsen otydlig. Behöver bestämmelsen om växthus preciseras genom exempelvis andel i procent? Nuvarande bestämmelse (f2) reglerar ingen precis omfattning av växthuset.

5 Egenskapsgränserna inom planområdet behöver ses över då dessa är otydliga. Bestämmelsen Gata (B) bör preciseras med en höjd så bygg- och miljönämnden vet på vilken höjd det är godtagbart att bygga bostäder enligt detaljplanen. Det bör förtydligas att planbestämmelsen x gäller inom administrativa gränserna och inte egenskapsgränserna. Nu tolkas som att x bara avser mitten av passagen. Markanvändningarna Centrum (C1 och C2) har justerats i syfte att förtydliga planbestämmelserna. Den planbestämmelse som tidigare redovisades under Bebyggandets omfattning har vävts in i planbestämmelse C2. För att förtydliga planbestämmelsen +6 regleras den maximala höjden under planbestämmelsen b1. Växthusets utformning regleras i exploateringsavtal mellan exploatören och kommunen. Plankartans linjer förtydligas. Plankartan kompletteras med höjdangivelse där gränsen mellan allmän platsmark och kvartersmark framgår. Bestämmelse B1 justeras och en tillkommande bestämmelse för lokalgata (GATA2) förtydligar höjdangivelsen. Planbeskrivningen är kompletterad med text om 3D-fastighetsbildning. På plankartan är x avgränsad med administrativ gräns. För att undvika missförstånd tydliggörs x längs hela stråket. KOMMUNSTYRELSEKONTORET Johan Spåre Planarkitekt